将来の賃貸経営が不安だと思っているあなたへ：
近年、賃貸管理業務の重要性が高まっています。
賃貸管理業務とは、資産である賃貸住宅を、長期的に管理し、最大限の収益をもたらすことを目的としています。
その目的を達成するためには下記のことが必要になってきます。
・ 建物を常に良好な状態に維持すること
・ 借主には快適で安全な住環境を提供すること
最大の収益をもたらすためには、空室を減らす、つまり入居率を高い水準で保つこと、そして家賃水準を維持向上させるために建物の付加価値をつける必要があります。
高い入居率を保つには、借主にいかに長く住み続けてもらえるか、顧客満足度をどうやって上げていくかが最大の課題となっています。
借主に満足してもらい、いかに長く住んでもらうかが最大の空室対策とされているのです。
■賃貸管理業務の高度化・専門化
現在の賃貸経営においては、空室率上昇や家賃下落のリスクが増大しています。
あなたが所有している物件の周辺状況はどうでしょうか？
【あちこちで空室が目立つ一方で、ドンドン新築物件が建築されている】
そんな状況ではないでしょうか？
バブル景気に代表される、需要増大期には全然問題にならなかった空室率が、バブル崩壊と共に、経営の命運をわける課題として顕著化しています。
そして、空室が長期化し、収支が悪化し賃貸住宅を手放す人も大勢います。
その一方で、つねに満室を維持し、収益を上げている人もいます。
この差は、どこから発生するのでしょうか？
新規物件の供給過剰による激戦とも言える状況の中で、優良な入居者を確保するのは非常に困難です。
そのためには、建物の性能を保持し、市場に対応していく管理運営力が問われることになります。
だから、賃貸住宅の管理運営能力を高めるためには、賃貸管理を勉強しなければならないのです。
「そんなの勉強しなくたって不動産会社がやってくれるから大丈夫」
「本当にそうでしょうか？」
賃貸経営は投資です。投資は全てあなたの責任で行います。
万一、不動産会社が上手く賃貸住宅を管理運営できずに、損失が発生してしまったらどうしますか？
不動産会社に文句を言っても仕方ありません。当然、不動産会社は責任を取りません。
としたら、どうすればよいのでしょうか？
あなたがきちんと賃貸管理について勉強して、不動産会社とパートナーシップを組んで、賃貸経営に臨むのです。
もし、不動産会社が間違った方向に舵を切ったときに、あなたがきちんとその舵を修正するのです。
そうすることで、収益は最大化していきます。
そのためには、今すぐ、賃貸管理を勉強しなければならないというのを承知いただけると思います。
「賃貸管理と言ったって、電話応対と家賃集金しているだけでしょ！」
もしそう思っているのであれば、その考えは今すぐ捨てて下さい。
そして、今すぐ賃貸管理の勉強を始めてください。
登録は無料です。
■賃貸管理とは？
ここもう一度、賃貸管理についておさらいをしておきます。
賃貸管理とは、その名の通り【賃貸住宅を管理すること】です。その中身とは、
・資産である賃貸住宅を長期にわたって適切に管理する
・収入源である家賃を確実に集金する
・建物を良好な状態に保つ
・入居者に快適で安心できる住環境を提供する
となります。私がいつも業務をしていて、思っていることは、
【入居者に安心して長期に住んでもらうこと】
これが一番大切だと思っています。
【入居者に安心して住んで頂くには何をすればよいのか？】
これを考えていくことで、大家さんの収益を最大化することができると考えています。大家さんと入居者の利益を守るものが賃貸管理業務となります。
賃貸管理業務には様々な業務がありますが、大きく分類すると下記の５つになります。
１．入居者募集
２．新規契約
３．入居中業務
４．更新契約
５．解約立会い・原状回復
この５つが１サイクルとなり、この業務を繰り返し行うことになります。
賃貸管理の良し悪しが、賃貸収入を左右すると言っても過言ではありません。
その理由とは・・・
入居者の方に安心して賃貸住宅に住んでもらえることが出来れば、長期に住んでもらうことができます
長期に入居してもらうことで、大家さんも毎月安定した収入を得ることにつながります。
それは、大家さんにとってもプラスになります。なぜ、プラスになるかというと・・・
入居者が退居することになると、原状回復費用や空室損（空室の間は家賃はゼロ）が発生し、大家さんにとってはマイナスになります。
現在は、賃貸住宅が供給過剰状態になっています。その状況下でも、新築物件は次々に建築されています。
特に築年数が古い物件は、一度空室になると次の入居者が決まるまで、時間がかかります。
しかも、以前と同じようなリフォームをしただけでは、同じ家賃で募集することは出来ません。
と言うのも、現在の新築物件は、設備も向上し、しかも家賃は比較的安価です。
つまり、同じ土俵に上がるには、家賃を下げざるを得なくなります。そうなると、一気に収益が悪化します。
そうならないためには、１日でも長く住んでもらえるようにすることが重要です。
退去する要因としては、転勤、結婚などライフスタイルの変化によって発生するものは仕方のない部分です。
しかしながら、それとは別に、クレーム対応の悪さや近隣トラブルなどが重なって、退去される場合もあります。
実はこの部分が隠れたリスク要因になります。
賃貸住宅経営の本には、ローン金利上昇などの直接的なものに関しては詳しく書いてありますが、入居者対応の悪さによって、空室が発生してしまうと書いてあるものは非常に少ないですね。
このリスクをいかに減らすかが、賃貸管理業務の重要な位置づけになってきます。
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◆外国人入居のチェックポイント
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こんにちは。假谷です。
メルマガをご購読頂き、ありがとうございます。
最近は、外国人の方が多くなってきましたね。
それに伴い、外国人が賃貸住宅に入居することも多くなってきました。
私の担当している物件では、今年の繁忙期、５件の外国人の方が入居されました。
私が外国人入居を検討する際のチェックポイントがあるのですが、それについて紹介致します。
【１】保証会社は必ず利用する
外国人入居に限らず、家賃滞納リスクを低減させるために保証会社を利用することは必須だと思います。
家賃を滞納したまま、行方不明になることもあります。
特に外国人の場合、国外に逃亡してしまうとほぼ追跡することは不可能になります。
保証会社を利用すれば、家賃滞納時の明渡しも保証会社が行いますので、管理会社の手間が大幅に削減できます。
【２】日常会話は大丈夫か？
日本と外国では、やはり生活習慣が異なります。
日本の習慣を伝えるためには、日本語が理解でき、話せることが前提条件になります。
管理会社の従業員で外国語を話せる人がいれば別ですが、そのような会社はごく僅かだと思います。
【管理会社と入居者がコミュニケーションを取れるかどうか？】
ここがポイントになります。
日本語が理解できないと、
『ワタシニホンゴワカリマセーン』
都合が悪くなると、こんな感じで逃げるケースもあります。
【３】営業担当者にヒヤリングする
申込み書類だけでは、申込みをした人の人柄は分かりません。
物件の案内から契約まで、一緒にいる時間が長い人は、物件を紹介する営業スタッフになります。
初対面でも、数時間一緒にいることで、その人の「人となり」が分かるものです。
そのため、外国人の申込みをもらうときは、必ず案内時の様子を聞くことにしています。
「とてもしっかりした方ですよ」
という回答が得られれば、申し込みを受け付けます。
逆に、
「ちょっと・・・」
といわれる場合もあります。
その場合は、申し込みを見合わせることもあります。
【４】緊急連絡先に日本人をたてられるか？
日本で国内に住んでいる親族を緊急連絡先にたてることは難しいので、契約者とより近くにいる日本人を緊急連絡先としてたてることができるかどうかを確認します。
これは、保証会社に審査を申し込む際の必須事項になります。
勤務先の上司・経営者や、留学生であれば留学先の教授や学生課の責任者などを緊急連絡先にするケースが多いです。
【５】契約時間を守れるか？
これは、外国人に限らず、日本人でも一緒なのですが、時間にルーズな人は、入居時にトラブルを起こす確率が高くなります。
ルーズな人は、入居マナーが悪かったり、滞納につながることが多くなります。
私の会社では、契約の日時を事前に設定します。
契約時間の、１０〜１５分前にきちんと来る人は、入居後もトラブルが少ないです。
交通状況などで遅れる場合もあるのですが、その際も遅れることを事前に連絡してくる人は特に問題にはなりません。
問題になるのは、平気で何時間も遅れてくるケース。しかも、事前に遅れることの連絡もなし。
しかしながら、この段階で契約を破棄することは難しいので、入居中は、より注意深くその入居者の状況を確認するようにしています。
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◆賃貸アパマン研究室◆
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■発行責任者 假谷 直樹（宅地建物取引主任者）
■ホームページ http://www.apamanlab.com/
■フォーラム http://forum.apamanlab.com/
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編集後記・・・
今回は、外国人入居についてお話させて頂きました。
私はたくさんのオーナーさんとお付き合いさせて頂いておりますが、外国人と聞いただけで拒絶反応を示す方もいらっしゃいます。
過去に嫌な経験をされた方は、その傾向が高いようです。
私が今年契約させて頂いた人で、母国で日本語を勉強し、日本に来てからも働きながら、日本語学校で勉強されている方もいました。
わずか２年で、流暢な日本語を話されていました。
しっかりした方で、一生懸命努力されている人は、国籍を問わず応援してあげることも必要かもしれませんね。
最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます！
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