賃貸アパマン研究室

賃貸アパマン研究室 http://www.apamanlab.com/ 賃貸住宅管理運営業務ノウハウ ja Copyright 2010 Wed, 24 Dec 2008 00:32:29 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 初期費用を抑えた契約が一般的に最近、敷金ゼロ・礼金ゼロの契約が一般的になってきました。私が不動産会社に入社した６年前には、なかった契約形態です。不動産検索サイトを見てみると、【敷金礼金ゼロ】というチェック項目もあるので、これもお客様のニーズと考えることができます。その背景には、賃貸物件の供給過剰による低価格競争と、急速な景気悪化も要因となっています。あの世界の一流企業であるトヨタでさえ、２兆円近い営業利益の黒字から一転、１５００億円の赤字になると予想しています。賃貸市場も冷え込むことが予想され、就職や入学などの必要に迫られた引越し需要はあるとしても、それ以外の「良い部屋があったら引っ越そう」という潜在的な需要を持ったお客様は、この繁忙期には動かないだろう言われています。店舗への来店者数も前年割れとなっており、この厳しい状況はしばらく続くと考えられます。このような状況でも、新築物件はこの繁忙期に向けて引き渡しを待っている状況ですので、築年数が経過した物件はさらに厳しい状況になってくると思います。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_56.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_56.php 500賃貸管理日誌 Wed, 24 Dec 2008 00:32:29 +0900 最後に「ありがとう」と言ってもらえるように【ありがとう】は相手に感謝する時に使われることばですが、要するにありがとうにはプラス（＋）の感情が伴います。怒りながら、「ありがとう」とは言わないですよね。通常、クレームが発生すると、マイナス（－）の感情を持って連絡が入ります。しかしながら、そのマイナスの感情がプラスに変わることがあります。クレームが発生してしまうのは、ある意味仕方がないことです。クレームは絶対になくなりません。しかし、そのクレームをどう解決していくか？ここがポイントになってくるのです。つまり、　　　　　【人は、一生懸命さに感動し、満足する】ということです。相手はクレームに対してある一定の期待を持って連絡をしてきます。私たちはこの期待を上回る対応をすることで、相手は「ありがとう」と感謝をしてくれるのです。一生懸命心をこめて対応をして、「ここまでしてくれる」そう思ってもらえるようにしましょう。このように、適切なクレーム対応をすることで、相手に安心感を与え、次回以降のクレーム対応で、相手も冷静になって話をしてもらえるようになり、クレーム対応も楽になります。それは、例えクレームがあったとしても、適切に対応して解決してくれると相手が信頼してくれるからに他なりません。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_55.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_55.php 080クレーム対応 Sun, 21 Dec 2008 22:21:37 +0900 おう吐物の処理も賃貸管理の仕事です夕方に、担当物件の入居者の方から電話があって、「エントランスの集合ポストの辺りが汚れています」との伝言をスタッフからもらったんです。何となく嫌な予感がしつつも、車で現場に直行。エントランス入口のドアを開けると、ポスト付近におう吐物が！！建物入口の道路部分にも、少量のおう吐物があったので、おそらく、マンションに入る時に吐き気をもよおし、急いで部屋に戻ろうとしたが間に合わず、エントランスに入ったとたんに・・・こんな感じだと思います。そのままにしておくとニオイがひどいので、片付けることに。張り紙に使っていた、Ａ３のパウチがあったので、それを２枚使って、器用におう吐物を集め、ゴミ袋に。そして、ぞうきんで拭き取りました。ようやく終わり、他にもないかどうか確認したところ・・・もう１箇所にもおう吐した跡が！そこも掃除して、オーナーに報告。「エントランス部分におう吐物があって、片付けました。ただ、臭いがきついので、エントランスのドアを解放しておきます。翌日、掃除屋さんに連絡して床を水で掃除してもらって下さい。」すると、オーナーが、「分かった。どうもありがとね。」生理現象なので仕方がないですが、きちんと後片付けして欲しいですよね・・・賃貸管理では、こんなこともやります・・・ http://www.apamanlab.com/2008/12/post_54.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_54.php 500賃貸管理日誌 Sun, 21 Dec 2008 22:09:42 +0900 適切なクレーム対応は損失を少なくする２次クレームに発展すると、それを解決するのに多大な時間と労力を必要とします。電話対応だけでは収まりがつかない場合は、直接お客様宅へ訪問しなければならなくなります。ここには、訪問する時間や、訪問する際の手土産など、つまりは、時間とお金が必要になってくるのです。１回で適切なクレーム対応ができれば、２次クレームにも発展しませんし、最短でクレームが解決し、その迅速な対応で入居者からも感謝される。適切なクレーム対応は、時間とお金の損失を少なくなる効果があるのです。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_53.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_53.php 080クレーム対応 Sun, 21 Dec 2008 21:41:09 +0900 クレーム対応に必要なスキルクレーム対応に必要なスキルとは何でしょうか？・どのような種類のクレームがあるのか？・そのトラブルをどのように解決に結び付けていくか？まずこれを知っておくことが、大前提になります。クレーム対応は、直接お客様宅へ訪問することもありますが、通常は電話でやりとりすることがほとんどだと思います。電話でやり取りをするということは、【話す力】が大変重要になってきます。それに加えて、【表現力】も必要です。なぜ表現力かと言うと、話す力これは対応能力とも言えると思うのですが、ここに重大な落とし穴があります。クレーム対応に慣れてしまうと、事務的な口調や単調な対応になってしまうのです。あなたもこのような経験はないでしょうか？何らかのクレームについて連絡をしたら、本を朗読しているような感情すら感じれない対応をされた。結局、クレームについては解決したが、何だか釈然としない。慣れすぎてしまって、感情のない事務的な対応をされてしまったということになります。これはある意味、危険な対応なのです。これが顕著になってくると、悩みは解決したが、対応の仕方に納得が出来ないという別のクレームを生んでしまうのです。これを、２次クレームと言います。例えば、お客様が給湯器が壊れてお湯が出なくなって、連絡をしたとします。連絡を受けた対応者は、業者を手配して給湯器の修理をすることを伝えました。しかしながら、その時の話し方が悪く、相手の心証を悪くしてしまい、そのことに対して怒らせてしまった。このクレーム対応の目的は、　　　　【給湯器を修理してお湯を出るようにすること】しかしながら、お客様を怒らせてしまったのは、　　　　　　　　【対応者の話の仕方が悪い】本来の目的とは違うところで、クレームが発生してしまっているのです。このように、マニュアル通りに対応できるだけではダメなのです。ここで重要になってくるのが、【表現力】なのです。表現力を見につけるために必要なことは、　　　　　【お客様の悩みに共感する姿勢を持つこと】です。共感するということは感情を伴いますので、自然と事務的な対応ではなくなってきます。「あなたは悩んでいる（困っている）のですね。　　その気持ち良く分かります。その悩みを私が解決致します。」この【共感力】こそが、【表現力】なのですしかしながら、【話す力】【表現力】があればクレーム対応ができるわけではありません。この他にも、・２次クレームを発生させないための誠実で丁寧な対応・クレームの内容を的確に判断する能力・クレームを解決するための迅速な行動これらが必要になってきます。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_52.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_52.php 080クレーム対応 Sun, 21 Dec 2008 21:26:37 +0900 クレーム対応とは何か？クレーム対応と言うと何を連想しますか？・怒られる・どなられる・嫌な対応・面倒くさいほとんどの方が良い印象を持っていないのではないでしょうか？　　　　　　　　【クレーム対応＝嫌な対応】こう思っている方が、多いと思います。クレーム対応が嫌な対応だからと言って、イヤイヤやっていても、良いことは何もありません。「クレーム対応は電話でしかやらないから、　　　　　　　イヤイヤな態度なんか伝わらないんじゃないの？」と思われがちですが、そのイヤイヤな態度は意外と相手には伝わります。しかも、このイヤイヤが相手に伝わって、もっと大変なトラブルになってしまったら、収集がつかなくなります。一度でもこのような経験をしてしまうと、クレーム対応がますます嫌になってしまいます。この経験が負のスパイラルとなり、電話が鳴るだけで、ドキッとしてしまうことさえあるのです。物事には二面性があって、見方によって結果がガラリと変わります。物事を一方から見ていても、良い結果は生まれません。つまり、【クレーム対応＝嫌な対応】と後向きな考え方で捉えてもダメなのです。そこで、クレーム対応を、　　　　【お客様の困りごとや悩みごとを解決すること】と考えてみたらどうでしょうか？クレームを言ってくる人たちは、最初から怒りたくて連絡をしてくるのではありません。　　　　　　　　【困っている・悩んでいる】それをあなたに解決してもらいたいから、連絡をしてくるのです。　「あの人だったら、私の悩みを、きっと解決してくれる！」そういう期待を持って、連絡してくるのです。その期待に応えられれば「ありがとう」と感謝されます。一方、応えられなければ、それがさらなるクレームを生み出します。つまり、クレーム対応の目的とは、　　　　【お客様の困りごとや悩みごとを解決すること】なのです。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_51.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_51.php 080クレーム対応 Thu, 18 Dec 2008 20:18:11 +0900 法人から個人への名義変更法人契約から個人契約への名義変更の依頼が増えています。企業も社宅の家賃負担が大きな負担になっているのかもしれません。また、ここ最近の法人契約では、家賃のみを負担するケースも増えてきています。つまり、それ以外の敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用は個人負担となっています。以前は敷金や礼金、仲介手数料など全ての費用を負担していたのですが、企業業績の悪化によって経費削減しなければならない現状を垣間見ることができます。個人への切り替えの依頼があった場合は、下記の流れで業務を行っています。１．個人申込書の記入２．審査３．（審査が通ったら）契約書作成４．敷金の入れ替え５．契約４の敷金の入れ替えは、法人契約時は、法人が敷金を負担しているので（先に書いた個人が負担している場合は別です）、まず個人に敷金を入金してもらってから、法人へ敷金を返還します。個人から敷金を入れてもらうのは、先に法人へ敷金を返還してしまうと、一時的にではありますが、敷金を預かっていない期間が生じてしまうためです。その空白を作らないように、先に個人に敷金を入金してもらってから、法人へ敷金を返還します。法人と個人の間で敷金のやりとりをする場合、この作業はなくなります。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_50.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_50.php 500賃貸管理日誌 Wed, 17 Dec 2008 20:10:00 +0900 クレーム対応が嫌でなくなる方法賃貸管理業務は、クレーム対応に多くの時間を費やします。クレーム対応を一歩間違えると、叱責されたり、怒鳴られたりと、クレーム対応が嫌いと言う方も多いと思います。私も、以前はそう思っていたのですが、考え方を変えたら、そんなに嫌ではなくなりました。その考え方とは、「お客様は悩みや不安を解決したいと思って、私たちに連絡をしてきている。その悩みや不安を解決するために、どうすれば良いのかを考えよう。」そう思うようになってから、嫌ではなくなりました。中には大変な対応もあって、苦労することもたくさんあります。でも、それを解決した時にお客様から、「ありがとう」って言われた時は、その苦労が報われます。大変だけど、やっていて良かったと思う瞬間です。全ての仕事は、お客様に「ありがとう」って言ってもらえるように努力をしているのかなって思います。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_49.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_49.php 500賃貸管理日誌 Tue, 16 Dec 2008 20:37:12 +0900 夫婦げんかが警察沙汰に発展賃貸トラブルには、色々なものがあります。先日、担当物件で夫婦喧嘩があったんです。その物件は３階建で１階にオーナーが入居されていて、２・３階が賃貸になっています。いわゆる、賃貸併用物件です。その１階に入居されているオーナーから電話があって、「○○号室の□□さんの奥さんが刃物を振り回していて、警察がたくさん来ています。今すぐ来て下さい。」私はすぐにその物件へ向かいました。すると、パトカーが５～６台、覆面パトカーも出動。あまりの騒動で付近はやじ馬でごった返していました。オーナーから話を聞いてみると、「□□さんで夫婦喧嘩があって、奥さんが刃物を振り回していて、ご主人が警察を呼んだようなんです。玄関には鍵がかかっていたので、刑事さんがベランダ側から室内に入って、取り押さえたみたいです。ご主人と奥さんは事情を聞くために警察へ行きました。ご主人は顔が真っ青になっていました・・・」怪我がなかったのが幸いでした。夫婦喧嘩は家庭内のことなので、家庭内で納めてくれれば問題はありません。しかしながら、他の入居者へ迷惑をかけているとなれば、話は別です。夫婦喧嘩がうるさくて騒音トラブルになったり、今回のように刃物を振り回して、それが近隣に危害が及ぶことがあってはなりません。実は、刃物を振り回すほどの喧嘩は今回が初めてですが、深夜に警察を呼んで仲裁することが数度ありました。オーナーとの協議の結果、更新をせずに明渡しをしてもらうことにしました。現在、契約者とその両親に更新拒絶の書面を送付し、様子を見ているところです。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_48.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_48.php 500賃貸管理日誌 Mon, 15 Dec 2008 21:26:40 +0900 滞納家賃回収の現場先程、TBSの番組で滞納家賃回収の特集をやっていました。やはりこの不況で家賃の支払いができなくなっている人が増えているようです。私の会社では、保証会社を利用しているので、滞納家賃の回収は保証会社にお任せしていますが、保証会社を利用していない契約もあります。その場合は、家賃の督促をしますが、テレビで放送していたのと同じような感じでやります。全然連絡が取れない場合は、室内の事故等も考慮して、安否確認をしますが、室内を確認する時は本当にドキドキします。夜逃げしているかどうかは、玄関ドアの開閉で分かります。私の場合は、ドアの開閉部分（目立たないところ）にセロテープを貼っておきます。数日後に訪問して、セロテープが剥がれていれば、まだ出入りしていると判断。逆に、セロテープがそのままになっていれば、夜逃げしていると判断しています。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_47.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_47.php 500賃貸管理日誌 Sat, 13 Dec 2008 23:23:13 +0900 管理会社が分かった！担当物件のゴミ捨て場に、隣の物件の入居者が勝手にゴミを捨ててしまうというお話をしましたが、早速現場に行ってきました。現場を確認してみると、隣の物件に隣接してゴミ捨て場があるため、簡単に捨てやすい環境であることが分かりました。管理会社を調べるために、物件を見まわしてみたのですが、どこの不動産会社が管理してるか分かりません。通常であれば、管理看板（管理している不動産会社の看板）がついているのですが、その物件にはついていませんでした。そこで、賃貸あっせん部門の担当者に、「うちの○○の物件に、□□っていう物件があるんだけど、どこで管理しているか分かる？」と聞いてみたところ、すぐに、「あっ、その物件なら、△△が管理していますよ」との回答。その管理会社には知り合いの方がいるので、状況を報告して改善してもらおうと思っています。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_46.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_46.php 500賃貸管理日誌 Tue, 09 Dec 2008 10:16:13 +0900 入居者さんは物件の良き管理人さん最近、入居者のモラル低下を感じることがあります。特に、ゴミ捨ての問題。収集日を守らなかったり、分別しなかったり・・・私が担当している物件も、例外ではありません。今日、ある物件の入居者の方から連絡がありました。「マンションのゴミ捨て場に、違うマンションの入居者がゴミを捨てに来ています。注意したら、逆ギレされましたが、しぶしぶゴミを持ち帰りました。 ○○○というマンションなので、そこの管理会社に連絡をして注意してもらった方が良いかもしれませんね。」この物件は、以前よりゴミ捨てのマナーを守らない人がいて困っていたところでした。物件専用のゴミ捨て場でも、外部の人が捨てて行ってしまうこともあるのです。それを一日中見張っていることもできません。そんな時の入居者の方の連絡が、とても頼もしく感じます。　　　　　　「入居者さんは物件の良き管理人さん」ですね。早速、現場を確認して、その物件の管理会社に連絡しようと思います。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_45.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_45.php 500賃貸管理日誌 Sat, 06 Dec 2008 22:57:18 +0900 やっと契約に来てくれました契約に来ないお客様ですが、ようやく契約に来てくれました。時間にルーズな人は、お金にルーズだったりすることがあるので、家賃の支払いについては、注意しておきました。「今回の契約は、保証会社を利用した契約になります。もし家賃を滞納されると、保証会社が取り立てを行います。滞納が続くと、明け渡しをお願いすることになります。また、今回のような保証会社を利用した契約が増えているので、滞納するとブラックリストに載ります。そうなってしまうと今後、部屋を借りることが出来なくなってしまう可能性があるので、注意して下さい。」こんな感じで、お話をしました。（実際はもっと穏やかな話し方です・・・）今回契約した部屋は、オーナー様の自主管理になるので、家賃の入金チェックをきちんとやってもらうように、お話しようと思っています。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/12/post_44.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_44.php 500賃貸管理日誌 Fri, 05 Dec 2008 20:39:27 +0900 賃貸管理業が見直されている賃貸管理業というと、売買仲介業に比べて、ひとつひとつの収益は小さく、細かい仕事が多いです。しかしながら、ここ最近の不況によって、売買仲介件数の減少などで、収益の予測が立てやすい賃貸管理業が見直されているようです。賃貸住宅を管理する時の管理料は集金家賃の5%が一般的なので、5万円の家賃であれば、 50,000円×5%＝2,500円 2,500円の管理料を取得できます。この2,500円をどう捉えるか？ 1部屋で2,500円。 10部屋で25,000円。 100部屋で250,000円。 1,000部屋で、2,500,000円。 1部屋で考えると小さい収益ですが、これをひとつひとつ積み上げていくことで、大きな収益になります。しかも、売買仲介のように仲介件数がゼロであれば収入がゼロになってしまうこともなく、収益が安定していきます。数年前に賃貸管理業務のセミナーでお会いした売買仲介専門でお仕事をされている会社の社長とお話をさせて頂いたことがあるのですが、「売買だけだと収益の浮き沈みが激しいし、これからは賃貸管理も大切になってくるね。」と言っていたのを思い出します・・・ http://www.apamanlab.com/2008/12/post_43.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_43.php 500賃貸管理日誌 Thu, 04 Dec 2008 20:43:40 +0900 ピッキング被害は減少傾向に以前、ネットで鍵についての記事を見つけたので、参考までに掲載致します。 ↓ここから↓ ＜ピッキング被害が激減、ピーク時の４０分の１に＞平成20年4月7日14時36分配信読売新聞特殊な工具をカギ穴に差し込んで開錠する「ピッキング」による窃盗被害が終息に向かっている。外国人窃盗団がこの手口で空き巣を繰り返し、２０００年には被害が全国で約３万件に上ったが、昨年は７００件余りと、ピーク時の４０分の１に。ピッキング防止法の施行や、防犯性に優れたカギの普及が封じ込んだ形だ。ただ、窓をこじ開ける別の手口に移行したという見方もあり、警察当局は警戒を続けている。ピッキングの被害が急増し始めたのは１９９９年。もともと、鍵を紛失した際に業者が使っていた方法だったが、これが中国人窃盗団などに広がった。窃盗団のアジトからは、練習用に使っていた複数のカギ穴なども見つかった。００年の被害件数は、２万９２１１件に上り、特に東京都内では約１万１０００件と全国の３分の１以上を占めた。 ↑ここまで↑ 私の勤務している会社では、約４０００戸の物件を取り扱っていますが、最近、ピッキング被害はほとんどありません。やはり、ピッキング対策錠が普及してきたのが、主な要因だと思います。空き巣等の事件は、ベランダ側の窓を割って侵入するものがほとんどです。しかしながら、窓側からの侵入を防ぐための対策がされていない物件が多いです。というか、ほとんどされていないのが現状だと思います。私の担当物件で、オーナー様が防犯対策をしたいということで、・防犯シート・ピッキング対策錠・テレビドアホンこの対策をしたところ、すぐに若い女性姉妹の入居が決まりました。一方、１Ｋで申し込みを入れていた２０代前半の女性が、最寄駅から物件までの道のりで薄暗いところがあるので、両親が心配して、その部屋に住むことを承諾してくれないのでキャンセルした例もありました。最近、痛ましい事件が多発していますので、特に女性は防犯に対する意識が高くなっていると、肌で感じています。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_42.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_42.php 500賃貸管理日誌 Wed, 03 Dec 2008 21:00:15 +0900 契約に来ないお客様最近、ちょっと困っていることがあります。私は、新規の契約業務もやっているのですが・・・申込みをもらってから審査をしてＯＫであれば、賃料発生日（入居日）を確定して、契約書を作成してお客様へ送付します。その後、契約日時を設定するのですが、その時間になってもお客様が来ないんです・・・携帯に電話しても、全く出ない。別の物件で３件起きているので、かなり不安です。このように、時間や約束を守れない人は、入居後のトラブルの発生確率が上がります。ただ、ここまで来てしまっているので、契約を破棄することが出来ないので、そのまま行くつもりですが、入居中のトラブルが心配ですね・・・ http://www.apamanlab.com/2008/12/post_40.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_40.php 500賃貸管理日誌 Tue, 02 Dec 2008 23:12:21 +0900 賃貸トラブル対応は慎重にだいぶ前に別ブログで賃貸管理の業務日記を書いていたのですが、再開することにしました。この業務日記では、賃貸管理業務の日常をお伝えできればと思っています。ここ最近は、賃貸トラブル対応に多くの時間を費やしている状況です。賃貸トラブル対応は、適切に対応しないと、さらなる大きなトラブルに発展したりします。そのため、慎重な対応が求められます。かなり気を使うこともあるので、仕事が終わるとクタクタです。重いトラブル対応をしていると、自分まで精神的に参ってしまうことがあるので、自宅へ帰ったらなるべく引きずらないようにしています。 http://www.apamanlab.com/2008/12/post_39.php http://www.apamanlab.com/2008/12/post_39.php 500賃貸管理日誌 Tue, 02 Dec 2008 01:44:05 +0900 まずは基本に戻ってみる賃貸管理は、その名の通り賃貸住宅を管理することです。大家さんの資産である賃貸住宅を管理することが、管理会社の仕事です。その資産から最大限の収益が得られるように、大家さんの賃貸経営を代行するのです。それが賃貸管理に求められています。それでは、大家さんの資産である賃貸住宅は、どうやって収益を得るのでしょうか？それは、入居者に家賃を払ってもらい住んでもらう。その家賃が大家さんの収益になります。　　　　　　【賃貸経営とは家賃収入で成り立っている】ということになります。つまりは、入居者に住んでもらえないと、収益は発生しないということになります。賃貸管理には様々な業務がありますが、大きく分類すると下記の５つになります。　１．入居者募集　２．新規契約　３．入居中業務　４．更新契約　５．解約立会い・原状回復この５つが１サイクルとなり、この業務を繰り返し行うことになります。この中の業務で、大家さんの収益に直接かかわってくるものがあります。それは、下記の２つになります。　１．入居者募集　３．入居中業務【１．入居者募集】では、空室期間は家賃収入がなくなってしまうので、収益が減少してしまいます。【３．入居中業務】では、家賃滞納が発生してしまうと、大家さんには家賃は入りませんので、空室と同様に収益が減少してしまいます。ただ、現在は保証会社を利用することで、滞納のリスクはかなり軽減できていると思います。となると、一番悩ましい問題が、空室問題になります。そのため、大家さんの収益を確保するために大切な業務が、入居者募集です。大家さんも不動産会社も、いかに空室が発生してから入居までの期間をどれだけ短くするかに苦心をしているわけです。 http://www.apamanlab.com/2008/10/post_25.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_25.php 400空室対策 Wed, 08 Oct 2008 17:14:24 +0900 新築でも満室にならない現実私の担当物件で、２棟の新築物件が建築されました。どちらも大手ハウスメーカーの物件です。２つの物件は、　１．１Ｋと１ＬＤＫの混在した物件。　２．１Ｋと１ＤＫの混在した物件。です。その結果は・・・？１は、引渡し時にはほぼ全ての部屋に申込み。そして、１ヶ月以内に満室稼動。２は、引渡し時に申込みは半分以下。　　　　　【なぜこの差が発生したか分かりますか？】この２つの物件には、決定的な違いがあったのです。１の満室稼動の物件は、大家さんが地域の状況を確認して、私などの地場の不動産会社に入居者ニーズを聞いていました。そして、物件の見学会があれば、積極的に見に行ってよく勉強をされていました。２は、地場の不動産会社には聞かず、ハウスメーカーの言いなりにプランを作成。私が聞いた段階では、プランが完成していました。そして、契約も終わっていました。ここで重要なことは、何でしょうか？それは、【プランの重要性】です。　・入居者がどのような賃貸物件を望んでいるのか？　・建築する地域では、どのような間取りにニーズがあるのか？こういうことを常に把握していなければならないのですね。この差が、大きな違いに発展したのです。以前は、新築マジックと言って、新築であれば引渡し時に満室となっていたのですが、今は違います。　　　　　　【新築でさえ満室にならないことがある】これを肝に銘じておきましょう。ということは、築年数が経過しているものは、空室が発生すると、もっと苦労することになります。 http://www.apamanlab.com/2008/10/post_26.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_26.php 400空室対策 Tue, 07 Oct 2008 17:24:18 +0900 空室が発生すると？実際に、空室が発生するとどうなってしまうのでしょうか？例えば、10万円の家賃の部屋が10室あるとします。 1ヶ月の家賃収入は、10万円×10室＝100万円です。 1年間の家賃収入は、10万円×10室×12ヶ月＝1,200万円です。これは、1年間空室が発生しなかった場合の家賃収入です。　【もし1年間、常に1室が空室だとしたら、　　　　　　　　　　　　　家賃収入はどうなるでしょうか？】 1年間の家賃収入は、10万円×9室×12ヶ月＝1,080万円です。満室時の90％の家賃しか入ってきません。空室が発生すると、その部屋の家賃は当然もらえませんから、ゼロになります。賃貸住宅を建築する際は、ほとんどの人が銀行から借入れをすると思います。借入れする際は、ある程度余裕をもって返済計画を立てると思います。空室率（空室が発生する率）を考慮して、返済計画を立てます。家賃収入で返済が出来ていれば問題はありません。　　　　　　　　　　【家賃収入＞返済】この状態であれば大丈夫ですね。しかしながら、予定よりも空室が多く発生してしまい、返済計画が大きく狂ってしまった場合はどうなるのでしょうか？　　　　　　　　　　【家賃収入＜返済】このように、家賃収入では返済出来なくなってしまった場合です。毎月入ってくる家賃で返済できなくなってしまうと、貯金から返済したり、サラリーマンの人であれば、給料から持ち出して返済ということも考えられます。 100室とか200室を所有していれば、いくらかは安定すると思いますが、それが10室とか、6室であったとすると、1室の空室が致命傷になることも考えられるのです。賃貸住宅を所有するということは、固定資産税などの税金も支払わなければなりません。賃貸経営は不労所得とよく言われています。それは、半分アタリで半分ハズレです。確かに満室であれば、毎月満額の家賃が入ってきますので不労所得と言えるでしょう。しかしながら、ひとたび空室が発生してしまうと、一気に収益は悪化します。不労所得だからといって、ほったらかしにして満室になるほど賃貸経営は甘いものではないと思っています。それは、現場で空室を埋めるべく日々努力しているので、それを痛感しています。 http://www.apamanlab.com/2008/10/post_27.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_27.php 400空室対策 Mon, 06 Oct 2008 18:14:16 +0900 最悪のパターン短期賃借権廃止レポート（要パスワード：閲覧にはメンバー登録が必要です【無料】）見て頂けましたでしょうか？賃貸住宅の所有者が変更される場合は、　１．売買　２．相続　３．不動産競売これが一般的だと思います。【１．売買】と【２．相続】であれば、オーナーが変更されても、入居者に迷惑がかかることは、あまりありません。あまりと書いたのは、契約書を取り交わしたり、事務手続きが必要になるので、全く迷惑がかからないということではないのです。ただ、【３．不動産競売】だけは別です。表面上は、オーナーが変更されるだけですが、不動産競売によってオーナーが変更されると、入居者が著しく不利な立場になるのです。入居者が不利になってしまう内容とは、１．敷金が解約時に返還されない２．明渡しを求められた時は、６ヶ月以内に退去しなければならないこれは、法的な拘束力を持ちますので、明渡しを拒んでも強制的に退去させられます。このように、不動産競売によって所有者が変更されると、入居者が不利な立場になってしまいます。そのため、宅地建物取引業協会では、この法律が施行されるにあたって、下記の通達がされました。　　　　　　　【差押え物件の新規契約はしない】抵当権が実行されると、賃借人（入居者）は保護されないため、著しく不利になるのはお話したとおりです。抵当権が実行されるのを承知で、不動産会社は、差押えられた物件を契約してはならないのです。それは、やがて不動産競売になってしまうからです。これは、入居者を守るためです。これを怠ってしまうと、「不動産競売になるのを知っていて、不動産会社は契約をしたのか！」最悪は、入居者から損害賠償請求されることも考えられます。差押えされると、新規に貸し出すことは出来ない。つまり、家賃収入は減る一方になります。こうなったら、どうにもすることは出来ません。収益が悪化して、賃貸住宅を手放したあるケースをお話します。その物件は、賃貸と自宅が一緒の建物になります。賃貸併用住宅と呼ばれているものです。当初は満室経営になっていたのですが、その後空室がなかなか埋まらない事態になりました。税金が支払えず滞納。銀行から借入れしている返済もままならない状態になってしまいました。このままだと、競売になってしまうということで、オーナーチェンジで売却しました。その大家さんにも多少のお金が残り、最悪の事態は免れました。そして・・・その大家さんは、現在賃貸住宅に住んでいます。　　　【なぜ、このようになってしまったのでしょうか？】それは、全て不動産会社に依存していた結果です。自身で賃貸経営について勉強しなかったからです。賃貸経営は投資です。投資は全てが自己責任で行います。不動産会社に文句を言っても仕方ありません。自分が賃貸経営に対して真摯に取り組まなかった結果です。厳しい言い方かもしれませんが、これが真実です。不労所得を得ようと賃貸経営を始めたのに、競売になって物件を手放して、しかも自分が賃貸に住むことになるなんて、悲惨です。こうならないためにも、空室になったら出来るだけ短い期間で決まるように対策を行いましょう。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/10/post_31.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_31.php 400空室対策 Sun, 05 Oct 2008 17:05:27 +0900 満室でも安心しない仕事で大家さんを訪問すると、　　　　　　「うちは満室だから、安泰だね・・・」と言われることがあります。でも、これってすごく怖いことなんです。　　【満室なのに怖いっていったいどういうことなの？】これは良くあるパターンなので、よく覚えておいて下さいね。 10年近く住んでいた入居者が退出しました。 10年という長期で入居していたので、その退出した入居者の家賃は、現在の家賃相場より高くなっていました。管理会社：「今度の募集家賃はどうしますか？」大家さん：「とりあえず、前の入居者と同じ家賃で募集して！」管理会社：「この家賃だと、他の同条件の物件に比べて家賃が高いと思うのですが？」大家さん：「この家賃でやって！」管理会社：「・・・・・」以前の家賃が基準になっているので、家賃を相場並みにすることに抵抗感があるです。確かに、高い家賃で貸せるのであればそれが一番良いことは分かっています。ただ、競合物件に比べて家賃が高いというのは、募集には不利になります。例えば、あなたがお客様だったとします。不動産会社へ来店し、希望条件を営業マンに伝えると、５つの物件が紹介されました。この紹介された物件は、いずれも建物のグレード・条件が同じである１Ｋ。立地条件もほぼ一緒です。　Ａ：6.5万円　Ｂ：6.3万円　Ｃ：7.0万円　→　さっきの大家さんの物件　Ｄ：6.4万円　Ｅ：6.2万円あなたは、希望物件の家賃相場はどう考えますか？相場は、6.3万円程度と考えると思います。となれば、あなたはどの物件を内見しますか？おそらく、Ｃ以外の物件を選ぶと思います。このように、競合物件の家賃相場より高い家賃を設定すると、非常に不利な状況になることが分かると思います。先程の大家さんは、　　　　　　　【現在の家賃相場を知らない・・・】と言うことです。頑固な大家さんだとその傾向が高く、その結果、空室が長期になってしまうことが多いです。確かに、家賃収入を出来るだけ減らしたくない気持ちは分かります。その家賃が周辺の物件に比べて遜色がないのであれば、問題はありません。きちんと、周辺状況を把握してから、家賃設定をすべきなのです。そうしないと、【お客様に選ばれない物件】になってしまうのです。こうならないために必要なこととは何でしょうか？それは、空室が出てから対策しても遅いと言うことなんです。空室対策は空室が発生してから行うのではなく、満室でも、常に情報収集を怠らない姿勢が大切なのです。結局は、空室の【ある・なし】に関わらず、常に空室対策は必要と言うことになるのです。 http://www.apamanlab.com/2008/10/post_32.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_32.php 400空室対策 Sat, 04 Oct 2008 19:25:22 +0900 全てはお客様のために一時期、様々な会社で偽装がありましたね。中には「えっ！？こんな会社まで・・・」と言うのもありました。食品会社で、賞味期限の改ざんをしていたことがありました。食品には、すべて賞味期限、消費期限が存在します。その期限を過ぎると、在庫は全て廃棄しなければなりません。そうなると、会社に損失を与えることになります。それを回避するために、その期限を改ざんしていた訳です。普通ならば、廃棄しなければならない商品の寿命を、偽って延ばしていたのですね。これはある意味、自社の利益を守るためのテクニックとも言えると思います。と言っても、かなり悪質なテクニックですが・・・この行為をするにあたって、決定的に欠けていたものとは何でしょうか？それは・・・　　　　　　　　　　　【　お　客　様　】です。自社の利益を守るという意識が強すぎたために、このようなことを行ってしまったのです。常に、お客様のことを考えていれば、公序良俗に反するこのような行為は絶対に行わなかったはずです。・お客様をあざむいて手に入れる収入・お客様から支持されて手に入れる収入あなたならどちらを選びますか？さて・・・空室対策の話に戻ります。巷には、空室を埋めるためのテクニックがたくさん存在します。もしあなたがそのテクニックを使う場合、必ず考えて欲しいことがあります。・なぜそのテクニックを使うのか？・そのテクニックを使うことで、お客様にどのようなメリットがあるのか？例えば、お部屋にポップを貼るというテクニックがありますね。とても、良い手法だと思います。これを考えた方は、とてもすばらしいセンスを持っていると思います。でも、この素晴らしいテクニックを使っても、効果が出る人と出ない人がいます。なぜでしょうか？それは、　　　　　【きちんとお客様を意識しているかどうか？】に尽きると思います。・この部屋に住むと、お客様にとってこんな良いことがありますよ！これをお知らせするわけです。それを考えずに、ただポップをあたり一面にペタペタ貼っても、効果はないのです。何も考えずに設備の説明を書いてもダメなわけです。「なんかペタペタ貼ってあって、ウザい」そう思われて終わりです。表面的なテクニックだけに注視してはいけないのですね。何かテクニックを使うのであれば、　　　　　【テクニックの裏に隠れている本質を理解】しなければなりません。それが出来ないと、時間とお金を使っても、まったく効果がないという悪循環にはまります。そして、効果が出ないので、次から次へとテクニックを追い求める、いわゆる【ノウハウコレクター】になってしまうのです。　【当たり前のことを当たり前のように、確実にこなしていく】これはつまり、本質を理解しているかどうかということです。世の中にはウマい話がたくさんあります。しかしこれらには、必ず裏があります。「簡単」とか「ラクラク」とか「手間なし」とか・・・人間は本来、楽をしたい動物なので、こういう言葉を見ると、衝動的にそちらに向かってしまいます。でも、踏み留まって下さい。「簡単」とか「ラクラク」を手にして、どうでしたか？・本当に簡単でしたか？・本当にラクラクでしたか？・そして、簡単・ラクラクに効果が出ましたか？そうではなかったはずです。もしそんな簡単に効果が出るのであれば、みんながやって効果を上げています。そろそろ、そんな偽りの言葉に騙されるのはやめませんか？空室対策で、絶対に忘れて欲しくないものがあります。・あなたの物件に住むのは、【お客様】です。・あなたの物件の評価をするのは、【お客様】です。あなたの物件がお客様に選ばれなければ、家賃収入を得ることができません。全てはお客様に選んでもらうためです。そのためには、下記の事項をきちんと理解していなければなりません。・お客様はどのような物件を望んでいるのか？・お客様はどのような生活をイメージしているのか？これを調べる方法について、次回以降にお話し致します。 http://www.apamanlab.com/2008/10/post_34.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_34.php 400空室対策 Fri, 03 Oct 2008 19:37:55 +0900 物件の状況を常にチェックする物件の状況をチェックする（ワークシート）（要パスワード：閲覧にはメンバー登録が必要です【無料】）これが空室対策の基本になります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/10/post_35.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_35.php 400空室対策 Thu, 02 Oct 2008 19:45:30 +0900 お客様のニーズを知るアットホーム不動産検索サイトを見てもらうと分かりますが、検索するときには、・地域・検索条件・こだわり条件ここにチェックをして、希望する物件を検索していきます。不動産検索サイトはお客様の利便性を高めて、たくさんのお客様に利用してもらうことを目的にしていますので、このチェック項目を厳選しています。特に注目してもらいたいのが、【こだわり条件】です。 ■キッチン　システムキッチン・カウンターキッチン　ＩＨクッキングヒーター・ガスコンロ可 ■バス・トイレ　バストイレ別・追焚き機能・浴室乾燥機・洗髪洗面化粧台　温水洗浄便座 ■冷暖房　エアコン・床暖房 ■収納　ウォークインクローゼット・床下収納・トランクルーム ■テレビ・通信　BS端子・CS・CATV ■セキュリティ　オートロック・モニタ付インターホン・宅配ボックス　24時間セキュリティ・複層ガラス ■位置　2階以上・最上階・角部屋 ■条件　即入居可・2人入居可・女性限定・高齢者相談・バリアフリー　ペット相談・楽器相談・事務所可 ■その他　日当たり良好・フローリング・洗濯機置き場・バルコニー　エレベーター・専用庭・出窓・ロフト・分譲タイプ　外観タイル張り・メゾネット・24時間換気システム　駐車場（近隣含む）・駐輪場・都市ガス・プロパンガスこれを見て気がつくことはありませんか？そうですね。この項目こそが、お客様のニーズなのです。なぜそうなのかと言うと、このチェック項目は全部で４９項目あります。もし、これが２００項目あったらどうでしょうか？チェックするのが面倒だと思いませんか？不動産検索サイトの運営者は、いかに簡単にお客様が望んでいる物件を探すことができるかを考えています。ということは、このチェック項目はお客様のニーズをとらえた厳選された項目なのです。つまりは、このチェック項目がお客様が現在望んでいるニーズなのです。不動産検索サイトは数年前からありますが、その時代によってこのチェック項目も変わってきています。チェック項目で、ＩＨクッキングヒーターや複層ガラスがありますが、数年前にはなかった項目です。時代の移り変わりと共に、この項目も変化してきているのですね。このチェック項目を知ることが、お客様のニーズを探るヒントになるのです。ただし・・・ひとつお話しておきたいのが、このニーズが全てではないと言うことです。賃貸物件はその地域によって、求められるものが微妙に異なってきます。【不動産検索サイトのチェック項目は全国一律なので、全国的に見ればお客様の高いニーズを示しているが、それが必ずしもその地域でのニーズに一致しないこともある。】と言うことを認識して頂ければと思います。次に、不動産会社について。不動産会社には、物件を探しにたくさんのお客様が訪れます。不動産会社のスタッフは、そのお客様の要望を聞いて、その要望にあった物件を紹介していきます。不動産会社は、物件を成約することで収益を上げていきますので、たくさんの成約を上げるには、お客様のニーズを敏感に感じ取り、ニーズに合った物件を紹介していきます。そのため、不動産会社のスタッフは、どのような物件がお客様に支持されているかと言うことを理解しています。・家賃相場・契約条件・人気の設備など。どういう物件に人気があるのか、これを知っています。つまり、どの物件を紹介すれば決まるのか、紹介しても決まらない物件を熟知しているのです。たくさんの成約数を上げるには、効率を上げていかないとならないので、いかに決まりやすい物件をたくさん紹介し、成約していくかが重要になります。決まらない物件を紹介しても時間の無駄になりますので、物件も二極化しているのです。　【お客様に人気のある物件はすぐに決まるが、　　　　　　　　　人気のない物件は紹介すらされない・・・】ただ決まらないのではなく、【紹介すらされない】のです。お客様に紹介されなければ、決まる可能性はゼロです。これって、ものすごく怖いですね・・・それを知らずに、「いつか決まるだろう」なんて・・・恐ろしくてそれ以上は言えません・・・不動産会社の情報は、その地域に特化した内容になります。また、生の情報になりますので、不動産会社へのヒヤリングはとても大切になってきます。高い入居率を保っている大家さんは、ほぼ例外なく、こまめに不動産会社とコミュニケーションをとっています。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/10/post_36.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_36.php 400空室対策 Wed, 01 Oct 2008 19:54:09 +0900 ○○ハイツとメゾン△△、どちらを選ぶ？私は会社で、大家さん担当をしています。エリア別に担当が分かれていて、担当している物件の戸数は約１０００戸。入居率は約９５％を推移しています。その入居率を上げるために、定期的に社内で空室対策会議を実施しています。その会議の中で、上司からこう言われました。上司　「假谷くん。○○ハイツとメゾン△△があるよね。　　　　もし、物件がこの２つしかなくて、どちらかを選ばないといけないとしたら、どっちを選ぶ？。」かりや「○○ハイツですね。」上司　「何で？」かりや「やはり○○ハイツの方が、築年数が新しいし、物件がきれいですね。　　　　一方、メゾン△△は、共用廊下が薄暗い感じがして、印象が良くないですね。」こんな感じで、話がしばらく続きました。ここで重要なことは、　【ひとつの物件だけを見ているだけでは、　　　　　　　　　　　　　　　　改善点はあまり出てこない】ということです。やはり、比較対象になる物件を挙げて、それに対して、・どの部分が優れているのか・どこが劣っているのか？これを検討する方が、短時間でたくさんの改善点が出てくるのです。ここから、もう少し進歩させてみると・・・もし、メゾン△△が○○ハイツに勝つにはどうしたら良いのか？ここを考えて対策できれば、　　　　　　　　【メゾン△△は○○ハイツに勝利！】つまりお客様に選ばれることができるのです。しかし、比較する物件（競合物件）はひとつだけではないので、次はもう少しレベルの高い物件を相手にして同じことをやってみます。負けたら、再試合。勝つまでやります。スポーツの試合と違って、負けたら終わりではありません。リベンジするチャンスはいくらでもあります。空室対策は、その場限りではありません。あなたの物件が存在する限り、やらなければなりません。今、満室でも、やがて入居者が引越する時が、必ずやってきます。空室になってから対策するのでは遅いのですね。満室の時から、空室になった時のことを考えて行動しておくのです。こういうことをやるのは、とても面倒です。しかし、確実に物件について考えるようになります。この【考える】と言うことが大切なんだと思います。私も、毎日考えたり、悩んだり・・・その繰り返しです。思うようにいかなくて、嫌になることもあります。でも・・・去年の自分と比較してみると、　・○○ができるようになった　・△△を克服したなど、少しずつですが確実に成長しているんです。空室対策も同じです。何もやらなければ、何も変わらないままですが、ちょっとでも良いから、毎日物件のことを考えてみる。この小さな積み重ねが、やがて大きな成果を生み出すのだと思います。 http://www.apamanlab.com/2008/10/post_37.php http://www.apamanlab.com/2008/10/post_37.php 400空室対策 Wed, 01 Oct 2008 18:10:38 +0900 競合物件を調査する物件の状況をチェックする（ワークシート）（要パスワード：閲覧にはメンバー登録が必要です【無料】）こうやって、実際に物件を見て、気がついたことを書いてみると、今まで気がつかなかったことが分かってくると思います。でも書いただけでは何にもなりませんので、このデータを有効に利用してみましょう。このデータを見てみると、大きく２つに分類されると思います。　・長所（アピールポイント）　・短所（改善点）これを分類してみます。 ■アピールポイントは？（ワークシート） ■改善点は？（ワークシート） （要パスワード：閲覧にはメンバー登録が必要です【無料】）長所となる部分は、お客様に積極的にアピールします。また、短所となる部分は、きちんと改善します。こうすることで、徐々にお客様に支持される物件に変化していくのです。次にやって頂くものが、先にも書いた競合物件の調査です。 ■競合物件の調査（ワークシート） （要パスワード：閲覧にはメンバー登録が必要です【無料】）ここで調べてもらうことは、１．競合物件にはどんな特長があるのか？２．競合物件に勝つには何をすれば良いのか？です。これを踏まえた上で、あなたの物件の募集条件を決定していきます。 ■募集条件の決定（ワークシート） （要パスワード：閲覧にはメンバー登録が必要です【無料】）不動産会社では、このような流れで空室対策を実施しています。ここでとても重要なのが、【書く】と言うことです。頭の中で考えていても、人間ですから、すぐに忘れてしまいます。頭の中で考えていることを、実際に紙に書いて残しておくことで、その時点で何を考えていたのかが残ります。このデータを蓄積していくことで、やるべきことが明確になります。そして、このデータを何度も見返すことで、新しいアイデアが浮かぶことがあります。私は、いつも持ち歩いているアイデアノートがあります。このアイデアノートに、思ったことやちょっとしたアイデアを何でも書いています。これをたまに見返していると、新しいアイデアが浮かぶことがあります。この間も、２年前に殴り書きのように書いたメモから新しいアイデアが浮かびました。その時には、何の役に立たなくても、将来素晴らしいアイデアに発展することもあるんですね。今までのワークシートをまとめたものはこちらになります。 ■空室対策ワークシート （要パスワード：閲覧にはメンバー登録が必要です【無料】）是非、ご活用頂ければと思います。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/09/post_38.php http://www.apamanlab.com/2008/09/post_38.php 400空室対策 Tue, 30 Sep 2008 20:17:57 +0900 不動産会社関連リンク（有）住まい相談社－杉並区の不動産情報は住まい相談社でさがす

]]> http://www.apamanlab.com/2008/08/post_23.php http://www.apamanlab.com/2008/08/post_23.php 120リンク Sat, 16 Aug 2008 12:11:55 +0900 ガイドラインは法律ではないあくまで負担割合等についての一般的な基準を示したものであり、法的な拘束力を持つものでもないとしています。しかしながら、裁判の判例を見てみると、このガイドラインの考え方が引用されることも多く、法的な拘束力を持たないと言われていますが、他に参考となるものがないために、重要な判断基準になっていることも確かです。このように、法的な拘束力は持たないものの、ガイドラインの考え方は重要な位置づけとなっています。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/04/post_22.php http://www.apamanlab.com/2008/04/post_22.php 070退去原状回復 Thu, 24 Apr 2008 22:06:49 +0900 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについてトラブルが急増し、大きな問題となっていた賃貸住宅の退去時における原状回復について、原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図ること昨今の原状回復トラブルの増加に歯止めをかけるべく、下記のようにも書かれています。

原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、契約や退去の際に賃貸人・賃借人双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を示した

最近の紛争及び裁判事例を見てみると、賃貸人側の不当な請求や、賃借人側のガイドラインにおける拡大解釈におけるものなど、様々なものがあります。これら、紛争や裁判はいずれも、賃借人側から提起されることが多いのですが、これを裏返して言うと、賃借人側がこのガイドラインについて良く勉強されていると言うことです。このような紛争を未然に防ぐためには、上記にもあるとおり、賃貸人及び管理会社も、その内容についてきちんと理解しておく必要があります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/04/post_21.php http://www.apamanlab.com/2008/04/post_21.php 070退去原状回復 Sat, 19 Apr 2008 00:04:34 +0900 原状回復の定義社会通念上、時間の経過および建物の通常の使用によって生ずる建物の自然損耗についてまで、それがなかった状態に回復すべきことを要求しているものではなく、賃借人の故意・過失による建物の毀損や、通常ではない使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務づけたものと解するのが相当である。

賃貸人は、賃借人が建物を通常の状態で使用した場合に、時間の経過によって生じる自然の損耗、汚れによる損害は賃料として回収しているのであって、賃借人に負担させるべきではない。原状回復条項は、賃借人が故意・過失によって、または通常でない使用をしたために建物の毀損等を発生させた場合の損害の回復ついて定めたものと解するのが相当である。

この２つの判例で、共通する概念があります。それは、　　【原状回復とは、契約当時の元の状態に戻すことではない】ということです。これが原状回復の定義になっています。この判例から、賃借人が費用を負担すべきものとそうでないものについても記載があります。・賃借人が費用を負担するべきもの　故意・過失による建物の毀損　通常ではない使用方法による劣化等・賃借人が費用を負担しなくてもよいもの　時間の経過によって生じる自然の損耗、汚れによる損害これらの内容を基に、原状回復を行うことになります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/04/post_14.php http://www.apamanlab.com/2008/04/post_14.php 070退去原状回復 Fri, 18 Apr 2008 23:25:07 +0900 解約受付から敷金精算までの流れ賃貸管理業務でトラブルが多いものとして、敷金精算があります。訴訟に発展するケースもあり、管理会社は敷金精算に関する正確な知識が必要になります。解約受付から敷金精算までの流れは下記になります。１．解約受付賃借人からの解約の受付を行います。解約通知は賃貸借契約書の内容に基づいて行います。通常の居住用住宅であれば、賃借人側の解約通知は１ヵ月前が一般的です。解約受付をする際の注意点としては、受付は書面で行うと言うことです。口頭で行うと、後で「言った、言わない」のトラブルになることがとても多く、賃借人には必ず書面で提出してもらうようにします。そうすることで、この種のトラブルは無くなります。書類（解約通知書）は、解約日が明確になっていれば書式は何でも良いと思いますが、あらかじめ管理会社で用意しておくことが望ましいと思います。あらかじめ解約通知書を契約書類に添付しておき、解約する場合はその解約通知書に記載してもらい、管理会社に提出してもらうのが一番トラブルになりにくい方法になります。２．退去立会い賃借人と室内状況の確認を行います。退去立会いは、荷物の搬出後に行い、賃借人立会いで行うことが原則です。管理会社のみで行うと、損傷箇所について意見の隔たりがある場合が多いからです。損傷状況などを賃借人と管理会社で確認をして、その状況を書面にしておきます。最後に賃借人の署名捺印をもらい、契約時に渡した鍵を返却してもらいます。入居中にスペアキーを作った場合は、その鍵も全て回収します。３．原状回復工事の負担割合決定立会いで確認した内容をもとに、原状回復工事の見積りを作成します。賃貸人と賃借人の負担割合は、国土交通省のガイドラインなどを利用して、公平に決める必要があります。４．見積り内容の承諾と原状回復工事の開始負担割合が決定したら、その見積内容を賃貸人及び、賃借人へ通知して、承諾を得ます。双方の承諾を得られたら、原状回復工事を開始します。５．敷金精算工事完了後、リフォーム業者から請求書が発行されます。敷金から、賃借人の原状回復工事負担分を差し引いて、その残金を返金します。敷金返金の期間ですが、解約日からおおよそ１～２ヵ月後が一般的です。 http://www.apamanlab.com/2008/04/post_13.php http://www.apamanlab.com/2008/04/post_13.php 070退去原状回復 Thu, 17 Apr 2008 22:28:59 +0900 賃料の集金賃貸管理業務で一番重要な業務として、賃借人からの賃料の集金、及び賃貸人への送金があります。賃貸人は、金融機関から融資を受けて賃貸住宅を建設することが多く、その返済は集金した賃料で行うので、賃料がきちんと集金・送金されないと、賃貸経営に甚大な影響を及ぼすことになります。そのため管理会社は、決められた期日にきちんと賃貸人へ送金することが求められます。賃借人からの、賃料（家賃）の支払いには、いくつかの種類があります。支払先は、下記の２種類です。１．賃貸人への支払い２．管理会社への支払い賃貸人への支払いは、賃借人が直接賃貸人へ賃料を支払います。この場合、管理会社は直接関与しないので、ここでは管理会社への支払いについて説明を致します。支払の方法としては、下記があります。１．持参賃借人が管理会社へ賃料を持参して支払う方法です。管理会社は家賃通帳を賃借人へ渡しておき、賃料を支払いに来た段階で領収印を押します。この方法では、月に１回賃借人が賃料を支払いに来るので、コミュニケーションが取れ、近況を確認できるなどのメリットがあります。しかしながら、現金を直接扱うことになるので、金銭上のトラブルには十分に注意することが必要です。２．振込み賃借人に、管理会社指定の振込先に入金してもらう方法です。振込みにより、入金状況が確実に記録されるので、金銭上のトラブルがなくなります。最近は、この入金方法が一般的になっています。３．自動振替（自動引落し）指定した期日に決められた金額を、賃借人の口座から引落しする方法です。振込みであると賃借人の入金忘れも多くあり、自動振替にすると、それがなくなるため、管理会社としては非常に管理しやすい方法と言えます。ただし、残高不足で賃借人の口座から引落しできない場合もあるため、賃借人には、振替日の前日までにきちんと入金してもらうように伝えておくことが必要です。 http://www.apamanlab.com/2008/04/post_12.php http://www.apamanlab.com/2008/04/post_12.php 060管理業務 Thu, 17 Apr 2008 18:00:12 +0900 入居審査申込書の記載内容連帯保証人契約で、入居申込書に記載する内容としては、＜申込者欄＞　氏名・生年月日・住所　勤務先の商号・住所　勤務先の業務内容・資本金・設立年月・従業員数・配属部署　年収及び月収、勤続年数　同居人の氏名・生年月日・学校名・勤務先・年収　転居の理由＜連帯保証人欄＞　氏名・生年月日・住所　勤務先の商号・住所　勤務先の業務内容・資本金・設立年月・従業員数・配属部署　年収及び月収、勤続年数　申込者との関係になります。これらの情報から、下記項目についてチェックを行い、入居の可否を決定します。

入居審査のチェック項目

１．賃料と年収のバランスを確認（手取り月収の３０％以下を目安とする）申込みをしている物件の家賃が支払えるかどうか、収入を基に確認します。・年収に比べて、高い家賃の物件を求めていないか？・共働きの場合は、合算給料が支払家賃とバランスが取れているか？・支払家賃に比べて、著しく年収が高い場合は、本人以外の第三者を入居させる可能性があるので注意する２．申込者の在職確認申込書に記載している会社に在職しているかを確認します。３．連帯保証人へ連帯保証の承諾確認連帯保証人予定者に、連帯保証の承諾確認をします。中には、連帯保証人予定者に承諾も得ず、申込書類に書いてくるケースもあります。入居申込書記入時に、申込者本人から連帯保証人予定者に連帯保証の承諾をとっているかを確認します。そして、不動産会社から確認の連絡が入ることも伝えてもらいます。これらの確認を事前にしておかないと、いざ連絡した時に、　　「聞いていない」とか「連帯保証人の承諾をした覚えはない」などと、言われる場合がありますので、必ず確認しておきます。４．連帯保証人の在職確認連帯保証人が記載している勤務先に在職しているかを確認します。

入居者間でトラブルを起こさないか？

あと、入居申込書で判断できないものが、申込者の人柄です。賃貸住宅での生活は共同生活になりますので、近隣住民とトラブルなく入居できる人であるかがポイントになります。これは、物件を案内した担当者に、案内時の様子などをヒヤリングします。担当者と言えども、来店から物件案内と、一緒になる時間は短いので、全てを判断するのは非常に難しいですが、明らかに挙動がおかしい場合は、入居を断ることも必要です。これら内容を総合的に判断して、入居の可否を決定します。入居審査を通過した場合は、申込者に連絡をして、正式な入居日を確定し、契約書類を作成します。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/04/post_20.php http://www.apamanlab.com/2008/04/post_20.php 050入居審査契約 Thu, 17 Apr 2008 11:33:33 +0900 自転車撤去の手順についてたかが自転車撤去・・・ではない【自転車置場が不要自転車で占拠されている】賃貸住宅では、よくある光景だと思います。引越しの際に、自転車を置いていってしまう人がいるので、何年か経つと自転車置場が不要自転車でいっぱいになってしまうことがあります。「だったら、すぐ撤去すればいいでしょ！」ちょっと、待って下さい！たかが、自転車撤去と思わないで下さい。以前、自転車撤去でトラブルになりそうな事例がありました。その物件では、不要自転車が自転車置場を占拠してしまったため、自転車を撤去することになりました。その際、入居者に撤去の連絡をせずに、使ってなさそうなボロボロの自転車を撤去しました。撤去後、入居者から、「親の形見を勝手に処分して、どうしてくれるんだ！」と苦情の連絡がかかってきました。この自転車は、明らかにボロボロで動かないものだったのです。それを使わない自転車と勝手に判断して撤去してしまったのです。幸い、処分の前に一時保管していたので、その自転車はお返ししたのですが、どこでどのようなクレームになるか分かりません。もしこれが処分されてしまったとしたら・・・？処分された自転車と同等の自転車を弁償すれば良いと言うわけにはいかなかったと思います。なぜなら、形見という特別の物だからです。ただ自転車を撤去するだけでも、このような潜在的なクレームが存在しているのです。使用している自転車を勝手に撤去したら、当然入居者から損害賠償請求されてしまいます。そうならないために、本レポートでは、トラブルになりにくい自転車撤去の方法についてお話をさせて頂きます。

自転車撤去の手順

ここでは、トラブルになりにくい自転車撤去の手順についてお話致します。結構面倒かもしれませんが、トラブルが発生してしまうと、さらに面倒な対応を強いられることになります。入居者に連絡する前にしておくことがあります。それは、 ・撤去してもらえる業者を選定する です。私の会社では、無料で自転車を撤去してくれるリサイクルショップを見つけたので、いつもそこにお願いしています。撤去費用に関しては、その業者によって異なりますので、業者を選定する際に確認して下さい。次から、撤去するまでの手順をお話し致します。 １．自転車シールと自転車撤去案内を送付する まずは、撤去する自転車を区別しなければなりません。管理会社側で、撤去する自転車を区別してはいけません。前章でも、お話したとおり、たとえボロボロの自転車でも、使用している可能性があるためです。使っているか、否かは、入居者に判断してもらいます。そのために、自転車に号室のシールを貼ってもらい、区別をします。私の場合は、テプラで号室のシールを作って配布しています。使用する自転車に、そのシールを貼ってもらいます。市販の自転車シールを利用しても良いですし、私のようにテプラなどのシールを利用しても良いと思いますシールと不要自転車を撤去する旨の書類を同封して、各戸にポスティングします。期限は１週間程度を目安にしています。 ２．撤去する自転車に貼り紙をする １週間程度経過したら、シールを貼っていない自転車は所有者がいないと判断して、自転車に張り紙をします。しかしながら、この段階でいきなり撤去してしまわないようにします。と言うのも、シールを貼り忘れている入居者がいるためです。張り紙の文面は、「この自転車は撤去します。撤去後の異議申し立ては一切受け付けません」こんな感じの文面の張り紙です。張り紙をすると、シールを貼っていない入居者は、急いでシールを貼ってきます。この張り紙をして、１週間程度様子を見ます。 ３．撤去の告知を行う 撤去の告知をします。各戸にポスティングするか、エントランスや掲示板、エレベーターなど、必ず入居者の目に付くところに撤去の告知をします。 ４．撤去 告知した日に、立会いのもと、業者に撤去してもらいます。

自転車撤去でも細心の注意をする

以上が、自転車撤去の手順になります。この方法は、ものすごく面倒で時間がかかりますが、ここまでやれば、ほとんどトラブルはありません。賃貸管理業務は、出来て当たり前の世界なので、いかにトラブルを起こさないようにするかが、業務をする上で重要になります。一度トラブルが発生してしまうと、お互い嫌な気分になってしまうし、何より、解決までにとても時間がかかります。せっかく自転車を撤去したのに、苦情が出てしまったら本末転倒です。「自転車を撤去してもらって、自転車置場がきれいになりました。ありがとうございます。」このように、入居者の方に言ってもらえるように、細心の注意で撤去する必要があるのです。

上記に記載した内容を、電子書籍（PDFファイル）で【無料公開】しております。このファイルをダウンロードして頂くと、記載内容を印刷し、保存することができます。尚、ファイル閲覧にはパスワードが必要になります。

	自転車撤去の手順について
	自転車撤去と言っても、ただ自転車を撤去すれば良いわけではありません。そこには、様々な潜在的クレームが存在しています。クレームになりにくい自転車撤去の方法について解説しています。	要パスワードパスワード取得は下記よりお願い致します。

]]> http://www.apamanlab.com/2008/03/post_8.php http://www.apamanlab.com/2008/03/post_8.php 080クレーム対応 Fri, 21 Mar 2008 21:08:12 +0900 短期賃貸借保護制度の廃止について（１）短期賃貸借保護制度廃止の背景本レポートでは、短期賃借権保護制度の廃止について解説致します。この法律は、平成１６年４月１日に施行されました。短期賃貸借保護制度とは、３年以下の建物賃貸借の場合、抵当権が設定された後で賃貸借契約を結んだ場合であっても、借主は抵当権者に対抗することができる制度となっていました。そのため、競売によって所有権が移転された場合、買受人（競売によって物件を取得した新所有者）に対して明け渡しを求められても、賃貸借の契約期間中は住み続けることができました。皆様もご承知の通り、バブル崩壊によって不動産の価格が暴落し、それに伴い不動産の不良債権が増えました。私は一時期、不動産競売を担当していたことがあるのですが、物件調査に行くと、物件には所有者は住んでいないのですが、物件に【政治結社○○】など、怪しげなシールが貼ってあったりしました。この短期賃貸借保護制度を悪用して、不当な利益を得ようと考える者たちの仕業です。占有屋と呼ばれる者です。このようなことが頻繁に発生し、不良債権処理が円滑に進まなくなっていました。その不良債権処理を円滑に進めるために、短期賃貸借保護制度の廃止の法律が制定されたというのが背景です。

不動産競売の流れ

ここでは、不動産競売の簡単な流れについて、お話し致します。通常、賃貸住宅を建設する際は、銀行から借り入れをするのが一般的です。その際、銀行は物件を担保にして、建設資金を貸し出します。抵当権を設定すると言います。その後、借入金の返済を行うわけですが、その返済が滞ってしまった場合、銀行は裁判所に競売の申し立てをします。固定資産税などの税金を支払わない場合でも、同様な措置が講じられます。簡単に言うと、【お金を借りた人が、きちんと返済してくれないので、担保にしてある土地と建物を売って、返済に充てて欲しい】これが、不動産競売と呼ばれるものです。不動産競売は簡単に言うと不動産のオークションです。銀行などからの申立てを裁判所が受けると、その物件の情報を一般に公開します。そして、高く買ってくれる人を募集します。この情報は、裁判所に行くと誰でも見ることができます。一般の新聞にも掲載されます。そして、一定期間入札が行われます。これは、誰でも参加することができます。そして、一番高い値段で入札した人が落札者となって、新しい物件の所有者になります。買受人（かいうけにん）と言います。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/03/post_19.php http://www.apamanlab.com/2008/03/post_19.php 035賃貸契約の法的解釈 Wed, 19 Mar 2008 17:26:13 +0900 短期賃貸借保護制度の廃止について（２）短期賃貸借保護制度の廃止について不動産競売によって、所有権が移転してしまった場合、そこに住んでいる人たちがどうなってしまうかと言うことがとても重要になります。平成１６年４月１日以前であれば、前節で説明した契約期間が終了するまで、買受人に対抗して入居することができました。しかし、平成１６年４月１日以降に抵当権が設定されている物件を契約した場合、短期賃貸借保護制度が廃止になったために、そのようなことができなくなります。この内容は、賃貸契約時に交付される重要事項説明書に記載されています。私の運営しております、賃貸アパマン研究室のサイトでは、賃貸借契約書講座を行っておりますが、そのモデル契約書の重要事項説明書を参照して下さい。（モデル契約書は下記ページの国土交通省モデル契約書をクリックして下さい） ■国土交通省モデル契約書とは？国土交通省のモデル契約書の重要事項説明書には短期賃借保護制度廃止についての記載があります。４０ページの、【Ⅰ　対象となる建物に直接関係する事項】の【１　登記簿に記載された事項】を見て下さい。

本物件にはすでに抵当権が設定登記されていますので、借主は、その抵当権が実行され競売により買受人から明渡しを求められたときには、６か月までの間に明け渡さなくてはならないことになります。なお、この場合には、貸主に預けた敷金についての精算も買受人には求めることができません。

この部分を分かりやすく説明致します。本物件にはすでに抵当権が設定登記されているとは、「これからあなたの住む物件には、大家さんが建物を建設する際、銀行からお金を借りています。銀行は万一のときのために、その物件を担保にお金を貸しています。」と言うことになります。抵当権が実行されるというのは、「大家さんがお金を返済できなくなってしまい、担保として提供している物件を不動産競売（オークション）にかけること」を意味します。買受人とは、一番高い値段で入札して落札した人（新しい大家さん）です。その買受人が、「建物を使うので部屋を明け渡して下さい」と言ってきたら、６か月以内に引越ししなければなりません。これは、法的な拘束力を持ちますので、それを無視して６か月以上住み続けることは出来ません。無視して住み続けた場合は、強制的に退去させられます。この場合、契約時に預けた敷金は返還してもらえません。この法律では、【契約時に預け入れた敷金は、新所有者には引き継がれない】とされています。契約時に預けた敷金は、以前の大家さんが持っていることになります。そして、競売によって所有者が変更されても、その敷金は引き継がれません。つまり、新しい大家さんは、敷金を預かっていない状態になります。もし、敷金を返還してもらう場合は、預けた敷金を持っている、以前の大家さんに請求することになるのですが、大家さんは破産してしまって、今のような状況になっていますから、戻ってくる可能性は低いです。このように、大家さんが破産して、不動産競売によって、新しい大家さんに所有権が移転された場合、重要なことが２つあります。１．新しい大家さんが入居者に対して、『部屋を明け渡してください』と言われると、入居者は６か月以内に建物を明渡さなければならない２．解約時に敷金が返還されないここで、ひとつ付け加えておきたいのですが、不動産競売によって、所有者が変更されたら、必ず部屋を明渡さなければならないと言うわけではありません。引き続き住んでも良いと言われる場合もあります。これは、買受人（新所有者）がその建物をどうしたいかによって変わってきますので、明渡さなければならない場合もあるし、引き続き住んでもよい場合もあります。先程お話したとおり、敷金は買受人に引き継がれていませんので、場合によっては、新たに敷金を預け入れて下さいと言われる場合もあります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/03/post_18.php http://www.apamanlab.com/2008/03/post_18.php 035賃貸契約の法的解釈 Wed, 19 Mar 2008 17:19:42 +0900 短期賃貸借保護制度の廃止について（３）重要事項説明での取り扱い短期賃貸借保護制度廃止の内容については、重要事項説明では必須事項とされています。それは、抵当権が設定されている賃貸物件の借主は、抵当権が実行されてしまうと、先にも説明したとおり、不利益を被ってしまうからです。説明すべき内容をもう一度整理してみると、

１．買受人から建物の明渡しを求められると、６か月以内に建物を明渡さなければならない２．前所有者に預けた敷金は、買受人には引き継がれないため、買受人に敷金の返還を請求することができない。前所有者に敷金の返還を請求しても、その経済状況から返還を受けられる可能性が著しく低くなること。３．買受人から引き続き住んで良いと言われた場合でも、賃料の値上げ、新たに敷金を預け入れしなければならなくなる可能性があること。

これらは、すべて借主にとっては不利益になる事項になるので、必ず重要事項説明を行い、借主にはきちんとそのリスクを認識してもらった上で、契約をすることがとても重要になってきます。よって、短期賃貸借保護制度廃止の内容を説明せずに契約、その後抵当権が実行され、借主が明け渡しを求められた場合は、借主から損害賠償請求の訴えを提起されるおそれがあります。もう一点、重要なことがあります。それは、差押物件は仲介しないと言うことです。差押物件は、将来的に不動産競売に移行する可能性が高くなるので、そのような物件は仲介しないようにします。近い将来、抵当権が実行されて、所有権が移転されるのを知っていて、仲介したらどうでしょうか？借主はいずれ明け渡しを求められる可能性が非常に高くなり、その場合の引っ越し費用や、契約にかかる費用を新たに負担することになります。そのような物件を仲介した不動産会社は、借主から損害賠償請求を起こされることになりかねません。あと、意外と多いのが、差押物件と知らずに仲介してしまうケースです。しかしながらこの場合は、事前に登記簿謄本を取得して、物件が差押えされていないかどうかを確認すれば回避できます。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/03/post_16.php http://www.apamanlab.com/2008/03/post_16.php 035賃貸契約の法的解釈 Wed, 19 Mar 2008 12:50:12 +0900 病死・自殺物件の告知について（１）はじめに不動産投資では様々なリスクが存在します。賃貸物件を管理運営していく中で、最も取扱いが難しいものが、物件内で事件・事故が発生した場合です。事件・事故とは、物件内で殺人事件や自殺、病死後時間が経過、腐乱死体として発見された場合などを言います。例えこのような事態が発生しても、その部屋をきちんと原状回復し、次の人に貸し出しをしなければ、収益は一気に悪化します。当然、次の人に貸し出す際は、契約時の重要事項説明時に告知をしなければなりません。その告知方法について、明確な基準がないため、各々の見解で対応されているのが現状だと思います。（財）日本賃貸住宅管理協会主催の「賃貸住宅管理士資格認定研修」に参加し、「最近の相談事例に学ぶ賃貸住宅管理のありかた」の講義を受けました。そこで、「病死・自殺物件での告知」についての話がありました。法律ではありませんが、このように対応することが望ましいとの（財）日本賃貸住宅管理協会の見解が述べられています。大変参考になる事項と思いますので、その相談内容と回答に加え、私の見解、実務上のポイントについて解説致します。【引用】最近の相談事例に学ぶ賃貸住宅管理のあり方財団法人　日本賃貸住宅管理部会

相談内容と回答

１．室内で病死した場合、新規入居者に重要事項説明で告知しなければいけないのか？（当日発見され病院に運ばれたが、発見した時にはすでに死亡していた状況）２．建物の一室から異臭が漂い、住人から苦情がありました。入室し死体を発見したがすでに腐乱していました。その後、新規入居者が決まりました（重要事項説明で告知しました）今回その方の退出に伴い、新たに募集をする場合、以前起きた事故の事実を告知しなければいけないのですか。また告知義務の場合、これから何年間告知していかなければならないのか？

状況判断

病死の場合の重要事項説明については普通の病死と時間的経過によって異常な状況の発生の場合に分けて考えなければならない。死後あまり日数が経過していなく普通の状態での死の場合は重説での説明は不要と考えられる。宅建業法第４７条１項は業務に関する禁止事項として「重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁じている。そして、その例として「自殺」や「病死の異常の状態」等を嫌悪すべき心理的瑕疵（隠れた瑕疵）とし、また周辺の嫌悪施設（ゴミ焼却場、葬儀場、いかがわしい宗教団体、暴力団事務所等）については重要事項説明でしっかりと説明する必要がある。説明しないで、入居後にこうした状況を賃借人が知るところとなり（契約時にそれを知っていたら借りなかったような瑕疵あるいは環境の場合）宅建業法第４７条の違反と同時に賃借人から契約解除、引越し等の事態になった場合は瑕疵担保責任の問題が発生し、損害賠償を支払わなければならない事態になる。（民法５６６条、５７０条）

回　答

今回の場合（１の場合）は勿論、重説の必要はないが、２の場合のように病死の場合でも、時間経過による異常な状況の場合として重要事項の説明をしなければならない。その期間は自殺と同様の６年程度が望ましい。従来は自殺のみに適用されていた重説が病死の場合にも適用されるようになった経緯は、最近のようにマンション等で死亡した場合に、近隣との付き合いがないような閉塞した状況の中で、死亡の確認が遅れ何日も何ヶ月も経ち、腐乱しているような状況で次の賃借人が非常に嫌がることは理解できるので、重説で説明することが必要で、その期間も自殺と同程度の期間、説明した方が良いと思われる。以上までが、「最近の相談事例に学ぶ賃貸住宅管理のあり方」の引用部分です。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/03/post_11.php http://www.apamanlab.com/2008/03/post_11.php 035賃貸契約の法的解釈 Thu, 06 Mar 2008 01:46:09 +0900 病死・自殺物件の告知について（２）見解室内で入居者が亡くなった場合、次の入居者にその旨を告知しなければならないということは、ご承知のことと思います。ただし、・どのような状況の場合、告知をしなければならないのか？・告知しなくても良い場合はあるのか？・告知する場合は、いつまで告知しなければならないのか？ということが問題になります。その物件を取り壊すまで、告知をしなければならないとなると、貸主は非常に不利になります。（財）日本賃貸住宅管理協会の見解では、病死でも、すぐに発見された場合（１日程度）は、告知は不要としています。ただし、病死でも死後数日から数ヶ月経過し、腐乱した状態であるならば、これは「異常な状況としての病死」として告知しなければならないとしています。以前は、自殺に関してのみ、告知が必要とされていましたが、近年の状況では、そのような状況の物件が嫌悪されることがあり、自殺同様の告知が必要であると述べられています。以上までの内容をまとめてみると、ケースとしては、　１．「自殺」と「異常な状況としての病死」　２．「室内で病死したが、すぐに発見された場合」の２つに分類されると思います。告知についてですが、１．自殺と異常な状況としての病死　◆　告知が必要　◆　告知の期間　　　事故発生から、６年程度までは告知するのが望ましい　　　（東京都の場合、自殺は１０年としている）２．室内で病死したが、すぐに発見された場合　◆　告知は不要ということになります。あくまでも、法律ではなく、こうすることが望ましいとの見解ですので、これが正しいと言うことではありません。しかしながら、このように公的な機関から、見解が発表されるということは、非常に意味があるものだと思います。

実務上の取り扱い

それでは、実務上はどうなのか？自殺物件で、自殺から６年経ったから、告知しなくても、それですべてのトラブルから回避できるかというとそうではありません。実際に入居者が６年経ったから、気にしなくなるかというとそうではありません。・１０年たっても２０年たっても、気にする人は気にする・１ヶ月でも気にしない人は気にしないというのが実情だと思います。机上の論理と実務の論理で異なってしまうものです。「実務的には、これを基準に、かつ近隣の方もうわさにしなくなる頃合いを見計らって告知をするかしないかを、決めていく。」やはり、その事故物件や近隣状況を注意深く見ながら告知について考えていく必要があるでしょう。現在、賃貸物件は供給過剰の状態が続いています。借りる側が、自由に好きな物件を選択することができます。つまり、事故物件に積極的に住む理由はないのです。事故が発生したことを隠しておけば、表面上は他の物件と変わりはありません。しかし、隠ぺいしたことが入居後に発覚してしまった場合、最初に事故物件であることが分かっていれば、住まなかったということも当然考えられます。そうなると、貸主や管理会社が損害賠償の責を負うことになります。貸主にしてみれば、隠しておいてそのまま借りてもらったほうが、収益も悪化しないし、分からなければそのほうが良いと思われるかもしれません。しかしながら、近年の企業の様々な偽装を見て頂ければお分かりだと思いますが、顧客に不利になるような事項を隠ぺいしたために、その後発覚、信用の失墜、大きな損害をこうむってしまう例が後を絶ちません。中には、倒産してしまう企業もあります。これは、自己の利益しか考えない自分勝手な行動をしてしまった結果で、社会的制裁を受けても仕方のない部分だと思います。こうならないためには、事前に事実をきちんと告知して、貸主及び借主双方が納得をした上で住んでもらうほうが、結果的には良いと考えています。 ]]> http://www.apamanlab.com/2008/03/post_10.php http://www.apamanlab.com/2008/03/post_10.php 035賃貸契約の法的解釈 Thu, 06 Mar 2008 01:15:39 +0900 物件調査入居者を募集するためには、どのような物件を紹介するのかを分かっていなければなりません。お客様に対して、正確な物件の情報を提供しなければなりませんので、入居者募集をする前に、物件状況を調査します。１．登記内容の確認物件の登記内容を確認します。　①建物の構造　②建物の建築年月日　③貸主（大家さん）の住所・氏名　④登記簿の甲区　⑤登記簿の乙区ここで特に重要な点は、【物件が差押えされていないか】を確認することです。不動産会社は差押えされている物件を紹介してはなりません。なぜかと言うと、物件が差押えられているということは、抵当権が実行される確率が高くなります。抵当権が実行されると言うのは、その物件の所有者が破産してしまうことを意味します。そうなると、不動産競売によって所有者が変更となります。不動産競売によって所有者が変更されると、借主（入居者）は保護されないために、借主は非常に不利な立場になってしまいます。最悪は、借主（入居者）に損害賠償請求されることもあります。そうならないために、必ず登記簿謄本を確認します。２．間取りの確認貸主から竣工図面（間取り図面）を借りて、間取りを確認します。もし竣工図面がない場合は、現場で間取り図を作成します。３．現地確認実際に現地に行って、以下を確認します。　①間取り確認　②設備確認　③電気・ガス・上下水道の確認 http://www.apamanlab.com/2007/11/post_9.php http://www.apamanlab.com/2007/11/post_9.php 040入居者募集 Wed, 14 Nov 2007 16:09:59 +0900 賃貸管理業務とは？賃貸管理とは、その名の通り【賃貸住宅を管理すること】です。その目的とは、　・資産である賃貸住宅を長期にわたって適切に管理する　・収入源である家賃を確実に集金する　・建物を良好な状態に保つ　・賃借人に快適で安心できる住環境を提供するとなります。この目的を達成するために、賃貸管理業務を行うわけですが、その業務は大きく分類すると下記の４つになります。１．入居者募集空室の部屋をお客様に紹介して、入居してもらう業務になります。空室期間が長くなると賃貸人の収入に直接影響しますので、どれだけ短期間で空室を決めることできるかが重要になります。２．入居審査・契約空室を決めることができれば、賃貸人には家賃収入が入るのですが、誰でも入居して良いわけではありません。家賃を滞納する人や、他の人に迷惑をかけるような人は避けなければなりません。入居審査では、家賃をきちんと払える人かどうかを審査します。そして、契約時には、賃貸住宅に住むときのルールをきちんと説明して、入居中にトラブルが起こらないように注意喚起をします。３．管理業務この業務がメインになります。一番時間を要する業務となります。管理業務での業務内容は、・賃借人からきちんと家賃を集金して賃貸人へ送金する・賃借人が安心して入居できるようにフォローする管理業務は、人との対応が主になりますので、経験がものをいう業務であるとも言えます。しかしながら、経験で業務の質が変化してしまうと賃貸人や賃借人に迷惑をかけることにつながりますので、いかにこの管理業務を標準化して誰でもできるようにしておくことが大切です。４．退去・原状回復解約の受付から、部屋の明渡し（退去立会い）を行い、原状回復を行います。最近はこの原状回復でのトラブルが急増しています。この背景には、原状回復の意味がきちんと伝わっていないことによると思っています。トラブルを起こさないためには、原状回復の意味をきちんと理解して、費用負担を明確にして、賃借人に対して過大な請求をしないようにすることが大切です。この４つの業務が１サイクルとなり、この業務を繰り返し行うことになります。 http://www.apamanlab.com/2007/11/post_15.php http://www.apamanlab.com/2007/11/post_15.php 020賃貸管理業務概論 Fri, 09 Nov 2007 17:33:08 +0900 賃貸借契約書とは？賃貸契約書とは？賃貸人と賃借人が、建物の賃貸借契約をする際には、ほぼ例外なく賃貸借契約書を交わします。賃貸契約書には、賃貸住宅に入居する時のルール（取り決め）が書いてあります。賃貸借契約は、賃貸契約書を作成していなくても、口頭の意思表示があって双方（賃貸人・賃借人）が合意すれば、契約は成立します。しかしながら、口頭だけの契約では、後に「言った・言わない」のトラブルが発生することがあります。こういったトラブルを発生させないために、宅地建物取引業法では、下記のように契約内容の書面化を義務付けています。「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときは、その相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、所定の事項（契約内容）を記載した書面を交付しなければならない。」（宅地建物取引業法第37条2項）この内容を簡単に言うと、「賃貸借契約をする際は、きちんと賃貸契約書を取り交わしましょう」ということになります。

賃貸借契約の現実

しかし、賃貸契約書を見て頂くと分かる通り、法律にあまり詳しくない人が読むには、難しいと言わざるを得ません。賃貸借契約書はとても重要であることを認識していても、契約書を熟読して全てを理解している人は、ごく僅かだと思います。賃貸契約を結んでいるほとんどの人は、契約書の内容を理解しないまま入居しているが多いのです。その結果、入居中や解約時に、「こんなことは知らなかった」とか「説明を受けなかった」となって、トラブルになることが非常に多いのです。そうならないように、管理会社は、賃借人に対して賃貸借契約について分かりやすく説明することが求められます。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/post_6.php http://www.apamanlab.com/2007/11/post_6.php 030賃貸契約書講座 Fri, 09 Nov 2007 00:29:10 +0900 契約が全ての基本トラブルは２種類あるトラブルには２種類の対処法があると考えています。　１．トラブルが発生した時に迅速に対応すること　２．トラブルにならないように事前に防止すること契約内容ををきちんと理解してもらうということは、上記２【トラブル発生の事前防止】になります。

契約に求められるもの

契約の本質とは、「賃貸人と賃借人の役割を明確にして、　　　　その内容をお互い十分理解し、トラブルを未然に防止すること」と考えています。【賃貸人と賃借人が納得した上で契約する】ことが大切です。通常は、管理会社が賃貸人に代わって契約することが多いので、管理会社は賃貸住宅管理のプロという意識を持って、賃借人に対して説明しなければなりません。

賃借人に対して分かりやすい説明をする

一般的に賃借人は賃貸借契約の知識が豊富にあるわけではありません。分からない人に分かりやすく教えるためには、その人の理解度に合わせて話をしなければなりません。そのためには、賃貸借契約の内容についてきちんと理解して、賃借人から説明を求められたときは、相手に納得してもらえるような分かりやすい説明に努める必要があります。特に、トラブルになりそうな事項については、十分留意して説明することが重要です。

賃借人側はどういう心構えが必要か？

契約までにきちんと契約書を読み、疑問点があれば聞いて、理解、納得しておくことが必要です。　　【きちんと理解、納得した上で、署名捺印を行うこと】そして入居中は、契約書に書いてあることを、必ず守ること。署名捺印したということは、その契約内容に納得したとみなされます。責任をもって、契約内容を遵守する姿勢が重要です。こうすることで、トラブル発生を最小限にすることが出来ると考えています。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/post_5.php http://www.apamanlab.com/2007/11/post_5.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 22:15:08 +0900 国土交通省モデル契約書とは？モデル契約書って何？モデル契約書とは、国土交通省が、貸主（大家）と借主（入居者）との争いを防止することを目的として作成した賃貸住宅標準契約書（モデル契約書）です。難しく書きましたが、つまりは、【トラブルにならないようにきちんとルールを決めた賃貸契約書】ということになります。

モデル契約書が無料でダウンロードできます

モデル契約書は下記ホームページからダウンロードできます。（東京都都市整備局のホームページです）ダウンロードは無料です。一括と分割でダウンロードできますので、必要に応じて選択してください。（PDFファイルになっています）国土交通省モデル契約書 PDFファイルを見るためには、「Adobe AcrobatReader」（無償配布です）が必要です。こちらから無料でダウンロードできます。 Adobe　AcrobatReader ４３ページから４６ページまでの４枚が契約書です。

東京ルールについても解説しています

東京ルールについても書いてあります。イラストが多く使われていて、とても分かりやすく書いてあります。賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（東京ルール）＜無料でダウンロードできます＞原状回復での賃貸人・賃借人の費用負担が分かります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/post_4.php http://www.apamanlab.com/2007/11/post_4.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 21:18:17 +0900 国土交通省モデル契約書条文（全文）第１条（契約の締結）貸主（以下「甲」という。）及び借主（以下「乙」という。）は、頭書(1)に記載する賃貸借の目的物（以下「本物件」という。）について、以下の条項により賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結した。第２条（契約期間）契約期間は、頭書(2)に記載するとおりとする。２　甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる。第３条（使用目的）乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。第４条（賃料）乙は、頭書(3)の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。２　１か月に満たない期間の賃料は、１か月を３０日として日割計算した額とする。３　甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。　一　土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合　二　土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合　三　近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合第５条（共益費）乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。２　前項の共益費は、頭書(3)の記載に従い、支払わなければならない。３　１か月に満たない期間の共益費は、１か月を３０日として日割計算した額とする。４　甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。第６条（敷金）乙は、本契約から生じる債務の担保として、頭書(3)に記載する敷金を甲に預け入れるものとする。２　乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることができない。３　甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を無利息で乙に返還しなければならない。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、原状回復に要する費用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を敷金から差し引くことができる。４　前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない。第７条（禁止又は制限される行為）乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。２　乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。３　乙は、本物件の使用に当たり、別表第１に掲げる行為を行ってはならない。４　乙は、本物件の使用に当たり、甲の書面による承諾を得ることなく、別表第２に掲げる行為を行ってはならない。５　乙は、本物件の使用に当たり、別表第３に掲げる行為を行う場合には、甲に通知しなければならない。第８条（修繕）甲は、別表第４に掲げる修繕を除き、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意又は過失により必要となった修繕に要する費用は、乙が負担しなければならない。２　前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。３　乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第４に掲げる修繕を自らの負担において行うことができる。第９条（契約の解除）甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる。　一　第４条第１項に規定する賃料支払義務　二　第５条第２項に規定する共益費支払義務　三　前条第１項後段に規定する費用負担義務２　甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。　一　第３条に規定する本物件の使用目的遵守義務　二　第７条各項に規定する義務　三　その他本契約書に規定する乙の義務第１０条（乙からの解約）乙は、甲に対して少なくとも３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。２　前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から３０日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して３０日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。第１１条（明渡し）乙は、本契約が終了する日までに（第９条の規定に基づき本契約が解除された場合にあっては、直ちに）、本物件を明け渡さなければならない。この場合において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。２　乙は、前項前段の明渡しをするときには、明渡し日を事前に甲に通知しなければならない。３　甲及び乙は、第１項後段の規定に基づき乙が行う原状回復の内容及び方法について協議するものとする。第１２条（立入り）甲は、本物件の防火、本物件の構造の保全その他の本物件の管理上特に必要があるときは、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。２　乙は、正当な理由がある場合を除き、前項の規定に基づく甲の立入りを拒否することはできない。３　本契約終了後において本物件を賃借しようとする者又は本物件を譲り受けようとする者が下見をするときは、甲及び下見をする者は、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。４　甲は、火災による延焼を防止する必要がある場合その他の緊急の必要がある場合においては、あらかじめ乙の承諾を得ることなく、本物件内に立ち入ることができる。この場合において、甲は、乙の不在時に立ち入ったときは、立入り後その旨を乙に通知しなければならない。第１３条（連帯保証人）連帯保証人は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務を負担するものとする。第１４条（協議）甲及び乙は、本契約書に定めがない事項及び本契約書の条項の解釈について疑義が生じた場合は、民法その他の法令及び慣行に従い、誠意をもって協議し、解決するものとする。第１５条（特約条項）本契約の特約については、下記のとおりとする。 http://www.apamanlab.com/2007/11/post_3.php http://www.apamanlab.com/2007/11/post_3.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 21:13:05 +0900 【賃貸契約書講座】第1条（契約の締結）貸主（以下「甲」という。）及び借主（以下「乙」という。）は、頭書(1)に記載する賃貸借の目的物（以下「本物件」という。）に　ついて、以下の条項により賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結した。４３ページの（１）賃貸借の目的物を見て下さい。ここには、建物に関する説明が書かれています。　１．建物の名前　２．建物の所在地（住所）　３．建物の種類・構造　４．築年月　５．間取り・面積　６．設備あと、４４ページの（４）貸主及び管理人、（５）借主及び同居人を見て下さい。（４）は賃貸人の住所、氏名、電話番号（５）は賃借人の氏名、一緒に住む人（同居人）、緊急の連絡先が書いてあります。第１条で必要な部分は　物件の名前：スカイガーデン新宿　大家さん　：中野　一太郎　借りる人　：東京　太郎ということになります。第１条は、「東京太郎さんは中野一太郎さんが所有しているスカイガーデン新宿の○○○号室を借りました。」となります。（以下「○」という。）と書いてあるのは、その都度、中野一太郎さん、東京太郎さんと書いていると面倒なので、省略しています。　甲（貸主：大家さん）中野　一太郎　乙（借主：借りる人）東京　太郎　本物件（物件の名前）スカイガーデン新宿 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/1.php http://www.apamanlab.com/2007/11/1.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 21:06:12 +0900 【賃貸契約書講座】第2条（契約期間）契約期間は、頭書(2)に記載するとおりとする。２　甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる。契約期間は４３ページの（２）に書いてあるとおりです。平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月○○日までの２年間ということになります。居住用の賃貸住宅の場合、契約期間はほとんど２年間だと思います。（駐車場は１年間が一般的で、倉庫や工場、店舗などは３年間というものもあります）次に２の解説です。「契約は２年間で、話し合いの上、契約を更新出来ます。」ということです。契約期間が満了する２ヵ月程度前に、賃貸人に更新の連絡を行い、更新後の契約条件について協議します。更新後の契約条件が決定したら、賃貸借契約書を作成し、賃借人へ郵送します。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/2.php http://www.apamanlab.com/2007/11/2.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 20:14:32 +0900 【賃貸契約書講座】第3条（使用目的）乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。賃借人は、部屋を居住するためだけに使用すると言うことになります。基本的に、事務所・店舗・倉庫・工場など、事業をするために使用することはできません。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/3.php http://www.apamanlab.com/2007/11/3.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 20:08:43 +0900 【賃貸契約書講座】第4条（賃料）乙は、頭書(3)の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。２　１か月に満たない期間の賃料は、１か月を３０日として日割計算した額とする。３　甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。一　土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合二　土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合三　近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合賃借人は契約書記載の賃料を賃貸人に支払わなければなりません。２の内容は、「１ヵ月に満たない賃料は日割り計算をします」ということになります。例えば、８万円の家賃で１６日から契約する場合は、　　　　家賃８万円／３０日×１５日＝４万円となります。３の内容は、「話し合いの上、家賃を変更することが出来ます」になります。次の一から三までに、「どんな時に家賃を変更できるのか？」ということが書いてあります。＜一の解説＞賃貸人は毎年、賃貸住宅の固定資産税や都市計画税などの税金を支払っています。その税金が、「高くなった」もしくは「安くなった」場合。＜二の解説＞土地や建物の不動産の価格が上昇もしくは下落した場合。＜三の解説＞周辺の賃貸マンション、アパートの家賃に比べて、差がある場合。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/4.php http://www.apamanlab.com/2007/11/4.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 20:00:11 +0900 【賃貸契約書講座】第5条（共益費）乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。２　前項の共益費は、頭書(3)の記載に従い、支払わなければならない。３　１か月に満たない期間の共益費は、１か月を３０日として日割計算した額とする４　甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。共益費（管理費）がどのようなことに利用されるのかが書いてあります。共益費は主に、共用部分の清掃・維持費にあてられます。共用部分の蛍光灯、上下水道使用料も共益費から支払われます。浄化槽やエレベーターがあればそれらの保守管理費も加算されます。エレベーターのある物件の共益費が高いのはそのためです。エレベーターのない物件は保守管理費がない分安いということになります。 2～3階建てのアパートだと、2,000円から3,000円が多いです。エレベータがあるマンションだと、そのマンションの階数にもよりますが、5,000円から10,000円が相場になります。＜２の解説＞共益費は４１ページに記載された金額を、賃料と一緒に支払います。＜３の解説＞「１ヶ月に満たない共益費は日割り計算をします」ということです。これは、第４条（賃料）と同じ考え方です。＜４の解説＞あくまでも、共益費は上記に書いたような共用部分の維持管理にあてられますので、その維持管理費用が増減した場合は、話し合いの上、共益費の金額を変更することが出来ます。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/5.php http://www.apamanlab.com/2007/11/5.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 19:54:37 +0900 見込み客を逃さない！成約率をアップさせる方法！

インターネット全盛期

現在は、インターネット全盛期。

ひと昔前では、本屋やコンビニで賃貸情報誌を買って部屋を探すというのが一般的でした。

【今はどうでしょうか？】

地域によって異なってくるかとは思いますが、多くの人は、インターネットから物件を検索して、問い合わせなどをするのが一般的になってきています。

この傾向は今後、ますます強くなっていきます。

つまり・・・

【インターネットの活用は必要不可欠】

ということになります。

そのため、多くの不動産会社では、自社のホームページを作り、物件情報を掲載しています。

しかしながら・・・

【成約率はどうでしょうか？】

お客様がホームページを見て、メールや電話で問い合わせをして、成約に結びついているものは、何件ありますか？

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＜遅滞なくとは？＞「遅滞なく」とは、“３０日以内”など一定期間を限定された場合よりゆるやか（忘れないうちになど）であると解されています。期間ですが、目安として退去からおおむね１～２ヵ月だと思います。

基本的には、敷金は預かり金なので、全額返還しなければなりません。ただし、退去時に賃料の滞納がある場合や、退去時に原状回復費用が発生した場合は、敷金から差し引いて残りを返金することが出来ます。敷金には、利息はつきません。＜４の解説＞敷金から賃料の滞納分、原状回復費用を差し引く場合は、その内訳を賃借人に教えなければなりません。国土交通省のガイドラインを利用するのであれば、原状回復の内訳と、賃貸人と賃借人の費用負担がいくらになるのかを提示する必要があります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/6.php http://www.apamanlab.com/2007/11/6.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 19:44:33 +0900 【賃貸契約書講座】第7条（禁止又は制限される行為）乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。２　乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。３　乙は、本物件の使用に当たり、別表第１に掲げる行為を行ってはならない。４　乙は、本物件の使用に当たり、甲の書面による承諾を得ることなく、別表第２に掲げる行為を行ってはならない。５　乙は、本物件の使用に当たり、別表第３に掲げる行為を行う場合には、甲に通知しなければならない。賃貸人に承諾なく、契約者の変更をしたり、転貸（又貸し）してはいけません。例えば、Ａさんの契約で部屋を借りたとします。それを賃貸人に無断で契約者をＢさんにしてしまうことです。細かく言うと、契約書上ではそのような取り決めはしていません。契約者を変更する場合は、事前に賃貸人に承諾を得て、名義変更の手続きをします。＜２の解説＞賃貸人の承諾を得ずに、増築、改築、移転、改造、模様替えや工作物の設置をしてはいけません。通常の賃貸マンションやアパートで増築、改築、移転はまずありません。模様替えとは、壁紙の張替え、手摺の設置などの、簡易な改修（改善）をいいます。これも無断でやってはいけません。＜３の解説＞契約書の４６ページに書いてある別表第１に書いてあることをしてはいけません。別表の内容は後で解説します。＜４の解説＞賃貸人の書面による承諾を得ないで、別表第２に書いてあることをしてはいけません。別表の内容は後で解説します。＜５の解説＞別表第３に書いてあることをするには、賃貸人に知らせなければなりません。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/7.php http://www.apamanlab.com/2007/11/7.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 19:20:32 +0900 【賃貸契約書講座】別表第1（第7条第3項関係）一　鉄砲、刀剣類又は爆発性、発火性を有する危険な物品等を製造又は保管すること。二　大型の金庫その他の重量の大きな物品等を搬入し、又は備え付けること。三　配水管を腐食させるおそれのある液体を流すこと。四　大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと。五　猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること。＜一の解説＞鉄砲や刀剣類、爆発性、発火性（火薬や石油など）のある物品を製造、保管してはいけません。＜二の解説＞金庫などの重量物は置いてはいけません。＜三の解説＞酸の強い液体（塩酸など）、配水管を腐食させるおそれのあるものを流してはいけません。＜四の解説＞大音量で、テレビやステレオを見たり、聴いたりしてはいけません。騒音トラブルの原因になります。＜五の解説＞猛獣や毒蛇など危険な動物は飼育してはいけません。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/173.php http://www.apamanlab.com/2007/11/173.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 18:59:34 +0900 【賃貸契約書講座】別表第2（第7条第4項関係）一　階段、廊下等の共用部分に物品を置くこと。二　階段、廊下等の共用部分に看板、ポスター等の広告物を掲示すること。三　観賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物以外の犬、猫等の動物（別表第１五号に掲げる動物を除く。）を飼育すること。＜一の解説＞階段や廊下などの共用部分に、物を置いてはいけません。よく見かけるのは、植木などの植物、自転車などです。階段や廊下は、共用で使う部分なので、個人の私物を置いてはいけません。災害時に避難する場合などに、その妨げになってしまうので、物を置かないようにします。＜二の解説＞共用部分に、看板やポスターなどの広告物を掲示してはいけません。＜三の解説＞ペット不可の場合は、犬・猫などの動物を飼育してはいけません。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/274.php http://www.apamanlab.com/2007/11/274.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 18:54:42 +0900 【賃貸契約書講座】別表第3（第7条第5項関係）一　頭書（５）に記載する同居人に新たな同居人を追加（出生を除く。）をすること。二　１ヶ月以上継続して本物件を留守にすること。＜一の解説＞同居人を追加する場合は、賃貸人もしくは管理会社に連絡します。子供が生まれた場合は除きます。＜二の解説＞長期間部屋を留守にする場合は、管理会社や賃貸人に連絡をします。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/375.php http://www.apamanlab.com/2007/11/375.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 18:15:35 +0900 【賃貸契約書講座】第8条（修繕）甲は、別表第４に掲げる修繕を除き、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意又は過失により必要となった修繕に要する費用は、乙が負担しなければならない。２　前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。３　乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第４に掲げる修繕を自らの負担において行うことができる。賃貸人は、賃借人が部屋を使用するために必要な修繕をしなければなりません。　　　『水が出なくなったら、出るように修理する。』　　　『お湯が出なくなったら、出るように修理する。』特に、電気・ガス・水道といった、生活に欠かすことの出来ないものは、一刻も早く修理することが必要です。賃借人が故意に壊してしまった場合は、賃借人が費用を負担します。＜２の解説＞賃貸人が修理をする場合は、事前に賃借人に連絡しなければなりません。この場合、賃借人は修理の実施を拒むことは出来ません。給湯器が壊れて修理するとします。賃貸人から、給湯器を○日に修理したいと話があったときに、拒むことが出来ません。どうしてもその日は、用事があって都合がつかないという場合は、別途日程調整することになります。ただ単に『面倒だからこの日は嫌』と言う回答は認められないということになります。＜３の解説＞賃借人は賃貸人の承諾なく別表第４の修理をすることが出来ます。別表第４（第８条関係）　畳表の取替え、裏返し　障子紙の張替え　ふすま紙の張替え　電球、蛍光灯の取替え　ヒューズの取替え　給水栓の取替え　排水栓の取替え　その他費用が軽微な修繕 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/8.php http://www.apamanlab.com/2007/11/8.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 18:07:05 +0900 【賃貸契約書講座】第9条（契約の解除）甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる。一　第４条第１項に規定する賃料支払義務二　第５条第２項に規定する共益費支払義務三　前条第１項後段に規定する費用負担義務２　甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。一　第３条に規定する本物件の使用目的遵守義務二　第７条各項に規定する義務三　その他本契約書に規定する乙の義務賃貸住宅を借りていて行わなければならない賃借人の義務とは、　一　家賃を支払うこと　二　共益費（管理費）を支払うこと　三　賃借人が壊してしまった設備の修理費用は賃借人が支払うこととなります。賃貸人は、賃借人が一から三まで約束を守らず、何度も守るように申し出したにもかかわらず、それを守らない場合は、契約を解除することが出来ます。＜２の説明＞　一　第３条に書いてある使用目的を守る　二　第７条に書いてある禁止事項を守る　三　その他、契約書に書いてあることを守るこれらの事項について、賃借人が違反した場合で、これ以上契約を続けることが難しいと認められる場合は、契約を解除することが出来ます。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/9.php http://www.apamanlab.com/2007/11/9.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 17:03:54 +0900 【賃貸契約書講座】第10条（乙からの解約）乙は、甲に対して少なくとも３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。２　前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から３０日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して３０日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。退去をする際は、退去する３０日前までに解約の通知をしなければなりません。＜２の解説＞急な転勤など、解約の申し出から１週間後に引っ越さなければならないといったこともあると思います。このような場合は、３０日前に連絡することも難しくなります。その際は、解約を連絡した日から３０日分の家賃を支払うことで、契約を解除することが出来ます。例えば、解約を申し出た日が、１０月１日とします。急な転勤で、１０月１０日に引っ越さなければなりません。こういうときは、引越しは１０月１０日にしてしまいますが、１０月３１日までの家賃を支払うということになります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/10.php http://www.apamanlab.com/2007/11/10.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 08:39:50 +0900 【賃貸契約書講座】第11条（明渡し）乙は、本契約が終了する日までに（第９条の規定に基づき本契約が解除された場合にあっては、直ちに）、本物件を明け渡さなければならない。この場合において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。２　乙は、前項前段の明渡しをするときには、明渡し日を事前に甲に通知しなければならない。３　甲及び乙は、第１項後段の規定に基づき乙が行う原状回復の内容及び方法について協議するものとする。賃借人は、解約日までに部屋を明渡さなければなりません。通常、部屋の明渡しが完了したというのは、　　　　　　　　【部屋の鍵をすべて返却した時】になります。退去時に、賃借人は通常の使用によって生じた損耗を除いて、部屋を原状回復しなければなりません。＜２の解説＞部屋を明渡す場合は、明渡し日を事前に賃貸人に通知しなければなりません。＜３の解説＞賃貸人と賃借人は、賃借人が行う原状回復の内容と方法を協議します。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/11.php http://www.apamanlab.com/2007/11/11.php 030賃貸契約書講座 Thu, 08 Nov 2007 08:28:35 +0900 【賃貸契約書講座】第12条（立入り）甲は、本物件の防火、本物件の構造の保全その他の本物件の管理上特に必要があるときは、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。２　乙は、正当な理由がある場合を除き、前項の規定に基づく甲の立入りを拒否することはできない。３　本契約終了後において本物件を賃借しようとする者又は本物件を譲り受けようとする者が下見をするときは、甲及び下見をする者は、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。４　甲は、火災による延焼を防止する必要がある場合その他の緊急の必要がある場合においては、あらかじめ乙の承諾を得ることなく、本物件内に立ち入ることができる。この場合において、甲は、乙の不在時に立ち入ったときは、立入り後その旨を乙に通知しなければならない。賃貸人は、物件の防火や、保全に必要がある場合は、事前に賃借人の了解を得て、部屋に立ち入ることが出来ます。＜２の解説＞賃借人は、正当な理由がある場合を除き、賃貸人の立入りを拒否出来ません。＜３の解説＞解約は１ヶ月前に行います。そのため、管理会社は空室の期間を短くするために、　　　　　　　　　　『○月○日空き予定』として、募集広告を出します。そうなると、　　　　　　『興味のあるお客様が部屋を見たい・・・』ということもあります。その場合、賃借人の承諾が得られれば、部屋を見ることが出来ます。これは、あくまでも賃借人の承諾が得られればということです。＜４の解説＞賃貸人は、火災の延焼を防ぐ時や、緊急時には、賃借人の承諾を得ないでも部屋に立入る事が出来ます。この時に、賃借人が部屋にいなかった場合は、立入った後に報告しなければなりません。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/12.php http://www.apamanlab.com/2007/11/12.php 030賃貸契約書講座 Wed, 07 Nov 2007 23:29:40 +0900 【賃貸契約書講座】第13条（連帯保証人）連帯保証人は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務を負担するものとする。連帯保証人になった人は、賃借人と連帯して、契約から生じる賃借人の債務を負担することになります。　　　　　　　　【本契約から生じる乙の債務】とは、主に賃料ですね。賃借人が賃料を払わなかったら、代わりに連帯保証人が賃料を払うということになります。保証人には、【保証人】と【連帯保証人】の２種類があります。保証人と連帯保証人はその取り扱いが異なります。通常の保証人なら、賃貸人から請求されたときに、　　　　　　　『まずは賃借人に請求して下さい』と言うことが出来ます。一方、連帯保証人にはこれらの権利はないため、賃貸人から請求されたときに、連帯保証人はこれを拒むことはできず、請求に応じなくてはいけません。　　　　　　　　　『債務を連帯して保証する』ということになります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/13.php http://www.apamanlab.com/2007/11/13.php 030賃貸契約書講座 Wed, 07 Nov 2007 22:45:48 +0900 【賃貸契約書講座】第14条（協議）甲及び乙は、本契約書に定めがない事項及び本契約書の条項の解釈について疑義が生じた場合は、民法その他の法令及び慣行に従い、誠意をもって協議し、解決するものとする。この契約で、定めていないことや契約書の内容に疑問がある場合は、民法などの法律や、慣習に従って、お互い誠意をもって対応します。そして、解決に向けて努力するようにします。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/14.php http://www.apamanlab.com/2007/11/14.php 030賃貸契約書講座 Wed, 07 Nov 2007 22:37:40 +0900 【賃貸契約書講座】第15条（特約条項）本契約の特約については、下記のとおりとする。この契約で他に決まりごとがあれば、ここに記入されます。よくあるのが、原状回復についてです。国土交通省のガイドラインと違う内容にする場合は、ここに記載する場合が多いです。例えば、　　　　　　　　『クリーニングは借主負担』　　　　　　　　『畳・襖の交換は借主負担』こうすることで、　　　　　　【通常の契約とは違うところがありますよ】と、目立たせるという効果があります。 ]]> http://www.apamanlab.com/2007/11/15.php http://www.apamanlab.com/2007/11/15.php 030賃貸契約書講座 Wed, 07 Nov 2007 22:29:41 +0900 不動産投資関連リンク
■ 増山塾－「金持ち大家さん」になる！ダントツ大家実践道

■ 三代目大家の不労所得獲得日記（不動産投資）

■ 自主開発『不動産投資羅針盤』でズバリ試算

■ 大家さんの為の満室経営実践術「修繕編」利回り15%への道

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]]> http://www.apamanlab.com/2007/05/post_17.php http://www.apamanlab.com/2007/05/post_17.php 120リンク Sun, 06 May 2007 22:14:18 +0900 プロフィール　賃貸アパマン研究室（本サイト）を運営しております、假谷直樹（かりや　なおき）と申します。１９７２年生まれです。現在、埼玉県南部にある地元の不動産会社で賃貸管理を担当しています。大学（電子工学専攻）を卒業してからの職歴は、　１．自動車部品の研究開発　２．携帯電話のプログラマ　３．不動産会社で賃貸管理（現在）かなり、異色の経歴ですね・・・自動車部品の研究開発では、大型トラック部品の研究開発をしていました。ディーゼルエンジンの排気ガスを浄化する部品の研究をやっていました。入社して１年は、現場実習で工場のラインでひたすら部品を作っていました。夏は、気温が３５度以上になるような工場で部品を作っていました。遠くを見ると陽炎（かげろう）が出ていましたので、結構過酷な環境だったと思います。その後、研究所に配属されて、部品の研究開発をやりました。研究というと地味な作業の繰り返し。時には、徹夜してデータ収集をしていました。自動車部品会社には４年勤務しました。次に就職したのは、ソフトウェア会社です。ソフトウェア会社に勤務している時は、携帯電話内部のソフトウェアのプログラム開発をやっていました。ソフトウェア会社では、２年勤務しました。その後、知り合いの紹介で、生まれ育った地元の不動産会社で勤務することになりました。ご覧の通り、不動産会社に入る前はエンジニアでしたので、不動産に関する知識はゼロ。会社の人に教わりながら少しずつ経験を積んでいきました。物件案内から、契約書の作成、クレーム処理など・・・賃貸管理全般について一通りの業務をやってきました。現在は、物件棟数約１００棟、物件戸数約１０００戸、大家さん１００人を担当しております。賃貸アパマン研究室では、私がメインで行っている、賃貸管理業務についてお話しています。実際に行っている業務について、余すことなくお伝え致します。まだまだ経験の浅い私ですが、少しでも皆様に有益な情報をお伝えできるように努力して参ります。よろしくお願い致します。賃貸アパマン研究室　假谷直樹（Naoki Kariya）　　 http://www.apamanlab.com/2007/04/post_7.php http://www.apamanlab.com/2007/04/post_7.php 110プロフィール Sat, 21 Apr 2007 23:49:52 +0900 個人情報の取扱いについて賃貸アパマン研究室（以下『当サイト』という）では、プライバシーを適切に保護するため、特定個人を識別しうる情報（以下個人情報といいます）を以下のポリシーに基づいて取扱うものとします。１　個人情報の収集について当サイトでは、主に以下の場合に個人情報を収集しております。また、収集した個人情報の利用目的については以下のとおりです。その他、個別の利用目的がある場合には、そのつど明示しております。・各種サービスへのお申込みについて・各種アンケートへのご協力・資料請求等のお申込みについて・当サイトからのメールによるお知らせについて２　個人情報の利用、管理についてご提供いただきました個人情報は、法令の定めのある場合を除いて、事前のご同意をいただくことなく、予め明示した利用目的以外に使用しません。なお、ご提供いただきました個人情報を厳重に管理し、紛失、破壊、漏洩、改ざんなどに対し適切な予防措置を講じます。万一問題が発生した場合には速やかに対処いたします。３　個人情報の第三者への開示、提供について当サイトでは、事前のご同意をいただくことなく、ご提供いただきました個人情報を第三者に開示、提供いたしません。４　お客様の個人情報に関するお問合せについてご提供いただきました個人情報は、法令の定めるところにより、ご意思により、確認、訂正、削除を行うことができます。 http://www.apamanlab.com/2007/04/post_1.php http://www.apamanlab.com/2007/04/post_1.php 210注意事項 Fri, 20 Apr 2007 20:58:14 +0900 紹介している商品についてご注文方法について本サイトはアフィリエイトプログラムによってサイト、商品、サービスをご紹介させて頂いている場合があります。アフィリエイトとは商品やサービスを販売・提供しているお店・企業と提携し、その商品やサービスをユーザーの皆様にご紹介することで業務提携を結ぶことを意味しております。従いまして、本サイトでご紹介している商品は直接、当サイトから販売するのではございません。ご購入の際は、商品やサービスなどをご紹介しているリンク先（アフィリエイトプログラム）のサイトでのご注文、ご購入となります。ショップごとに、それぞれ注文方法が設定されています。注文方法については、各ショップの「利用案内」や「注文方法」のページにて確認してください。商品によっては日数がかかることもあるので、注文から何日くらいで商品が届くのか、また、配達日を指定できるのかも注意事項はご確認をお願い致します。

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