初期費用を抑えた契約が一般的に

最近、敷金ゼロ・礼金ゼロの契約が一般的になってきました。

私が不動産会社に入社した６年前には、なかった契約形態です。

不動産検索サイトを見てみると、【敷金礼金ゼロ】というチェック項目もあるので、これもお客様のニーズと考えることができます。

その背景には、賃貸物件の供給過剰による低価格競争と、急速な景気悪化も要因となっています。

あの世界の一流企業であるトヨタでさえ、２兆円近い営業利益の黒字から一転、１５００億円の赤字になると予想しています。

賃貸市場も冷え込むことが予想され、就職や入学などの必要に迫られた引越し需要はあるとしても、それ以外の「良い部屋があったら引っ越そう」という潜在的な需要を持ったお客様は、この繁忙期には動かないだろう言われています。

店舗への来店者数も前年割れとなっており、この厳しい状況はしばらく続くと考えられます。

このような状況でも、新築物件はこの繁忙期に向けて引き渡しを待っている状況ですので、築年数が経過した物件はさらに厳しい状況になってくると思います。

おう吐物の処理も賃貸管理の仕事です

夕方に、担当物件の入居者の方から電話があって、

「エントランスの集合ポストの辺りが汚れています」

との伝言をスタッフからもらったんです。

何となく嫌な予感がしつつも、車で現場に直行。

エントランス入口のドアを開けると、ポスト付近におう吐物が！！

建物入口の道路部分にも、少量のおう吐物があったので、おそらく、マンションに入る時に吐き気をもよおし、急いで部屋に戻ろうとしたが間に合わず、エントランスに入ったとたんに・・・

こんな感じだと思います。

そのままにしておくとニオイがひどいので、片付けることに。

張り紙に使っていた、Ａ３のパウチがあったので、それを２枚使って、器用におう吐物を集め、ゴミ袋に。

そして、ぞうきんで拭き取りました。

ようやく終わり、他にもないかどうか確認したところ・・・

もう１箇所にもおう吐した跡が！

そこも掃除して、オーナーに報告。

「エントランス部分におう吐物があって、片付けました。

ただ、臭いがきついので、エントランスのドアを解放しておきます。

翌日、掃除屋さんに連絡して床を水で掃除してもらって下さい。」

すると、オーナーが、

「分かった。どうもありがとね。」

生理現象なので仕方がないですが、きちんと後片付けして欲しいですよね・・・

賃貸管理では、こんなこともやります・・・

法人から個人への名義変更

法人契約から個人契約への名義変更の依頼が増えています。

企業も社宅の家賃負担が大きな負担になっているのかもしれません。

また、ここ最近の法人契約では、家賃のみを負担するケースも増えてきています。

つまり、それ以外の敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用は個人負担となっています。

以前は敷金や礼金、仲介手数料など全ての費用を負担していたのですが、企業業績の悪化によって経費削減しなければならない現状を垣間見ることができます。

個人への切り替えの依頼があった場合は、下記の流れで業務を行っています。

１．個人申込書の記入

２．審査

３．（審査が通ったら）契約書作成

４．敷金の入れ替え

５．契約

４の敷金の入れ替えは、法人契約時は、法人が敷金を負担しているので（先に書いた個人が負担している場合は別です）、まず個人に敷金を入金してもらってから、法人へ敷金を返還します。

個人から敷金を入れてもらうのは、先に法人へ敷金を返還してしまうと、一時的にではありますが、敷金を預かっていない期間が生じてしまうためです。

その空白を作らないように、先に個人に敷金を入金してもらってから、法人へ敷金を返還します。

法人と個人の間で敷金のやりとりをする場合、この作業はなくなります。

クレーム対応が嫌でなくなる方法

賃貸管理業務は、クレーム対応に多くの時間を費やします。

クレーム対応を一歩間違えると、叱責されたり、怒鳴られたりと、クレーム対応が嫌いと言う方も多いと思います。

私も、以前はそう思っていたのですが、考え方を変えたら、そんなに嫌ではなくなりました。

その考え方とは、

「お客様は悩みや不安を解決したいと思って、私たちに連絡をしてきている。

その悩みや不安を解決するために、どうすれば良いのかを考えよう。」

そう思うようになってから、嫌ではなくなりました。

中には大変な対応もあって、苦労することもたくさんあります。

でも、それを解決した時にお客様から、

「ありがとう」

って言われた時は、その苦労が報われます。

大変だけど、やっていて良かったと思う瞬間です。

全ての仕事は、お客様に「ありがとう」って言ってもらえるように努力をしているのかなって思います。

夫婦げんかが警察沙汰に発展

賃貸トラブルには、色々なものがあります。

先日、担当物件で夫婦喧嘩があったんです。

その物件は３階建で１階にオーナーが入居されていて、２・３階が賃貸になっています。いわゆる、賃貸併用物件です。

その１階に入居されているオーナーから電話があって、

「○○号室の□□さんの奥さんが刃物を振り回していて、警察がたくさん来ています。今すぐ来て下さい。」

私はすぐにその物件へ向かいました。

すると、パトカーが５～６台、覆面パトカーも出動。

あまりの騒動で付近はやじ馬でごった返していました。

オーナーから話を聞いてみると、

「□□さんで夫婦喧嘩があって、奥さんが刃物を振り回していて、ご主人が警察を呼んだようなんです。

玄関には鍵がかかっていたので、刑事さんがベランダ側から室内に入って、取り押さえたみたいです。

ご主人と奥さんは事情を聞くために警察へ行きました。

ご主人は顔が真っ青になっていました・・・」

怪我がなかったのが幸いでした。

夫婦喧嘩は家庭内のことなので、家庭内で納めてくれれば問題はありません。

しかしながら、他の入居者へ迷惑をかけているとなれば、話は別です。

夫婦喧嘩がうるさくて騒音トラブルになったり、今回のように刃物を振り回して、それが近隣に危害が及ぶことがあってはなりません。

実は、刃物を振り回すほどの喧嘩は今回が初めてですが、深夜に警察を呼んで仲裁することが数度ありました。

オーナーとの協議の結果、更新をせずに明渡しをしてもらうことにしました。

現在、契約者とその両親に更新拒絶の書面を送付し、様子を見ているところです。

滞納家賃回収の現場

先程、TBSの番組で滞納家賃回収の特集をやっていました。

やはりこの不況で家賃の支払いができなくなっている人が増えているようです。

私の会社では、保証会社を利用しているので、滞納家賃の回収は保証会社にお任せしていますが、保証会社を利用していない契約もあります。

その場合は、家賃の督促をしますが、テレビで放送していたのと同じような感じでやります。

全然連絡が取れない場合は、室内の事故等も考慮して、安否確認をしますが、室内を確認する時は本当にドキドキします。

夜逃げしているかどうかは、玄関ドアの開閉で分かります。

私の場合は、ドアの開閉部分（目立たないところ）にセロテープを貼っておきます。

数日後に訪問して、セロテープが剥がれていれば、まだ出入りしていると判断。

逆に、セロテープがそのままになっていれば、夜逃げしていると判断しています。

管理会社が分かった！

担当物件のゴミ捨て場に、隣の物件の入居者が勝手にゴミを捨ててしまうというお話をしましたが、早速現場に行ってきました。

現場を確認してみると、隣の物件に隣接してゴミ捨て場があるため、簡単に捨てやすい環境であることが分かりました。

管理会社を調べるために、物件を見まわしてみたのですが、どこの不動産会社が管理してるか分かりません。

通常であれば、管理看板（管理している不動産会社の看板）がついているのですが、その物件にはついていませんでした。

そこで、賃貸あっせん部門の担当者に、

「うちの○○の物件に、□□っていう物件があるんだけど、どこで管理しているか分かる？」

と聞いてみたところ、すぐに、

「あっ、その物件なら、△△が管理していますよ」

との回答。

その管理会社には知り合いの方がいるので、状況を報告して改善してもらおうと思っています。

入居者さんは物件の良き管理人さん

最近、入居者のモラル低下を感じることがあります。

特に、ゴミ捨ての問題。

収集日を守らなかったり、分別しなかったり・・・

私が担当している物件も、例外ではありません。

今日、ある物件の入居者の方から連絡がありました。

「マンションのゴミ捨て場に、違うマンションの入居者がゴミを捨てに来ています。

注意したら、逆ギレされましたが、しぶしぶゴミを持ち帰りました。

○○○というマンションなので、そこの管理会社に連絡をして注意してもらった方が良いかもしれませんね。」

この物件は、以前よりゴミ捨てのマナーを守らない人がいて困っていたところでした。

物件専用のゴミ捨て場でも、外部の人が捨てて行ってしまうこともあるのです。

それを一日中見張っていることもできません。

そんな時の入居者の方の連絡が、とても頼もしく感じます。

　　　　　　「入居者さんは物件の良き管理人さん」

ですね。

早速、現場を確認して、その物件の管理会社に連絡しようと思います。

やっと契約に来てくれました

先日お話した、契約に来ないお客様ですが、ようやく契約に来てくれました。

時間にルーズな人は、お金にルーズだったりすることがあるので、家賃の支払いについては、注意しておきました。

「今回の契約は、保証会社を利用した契約になります。

もし家賃を滞納されると、保証会社が取り立てを行います。

滞納が続くと、明け渡しをお願いすることになります。

また、今回のような保証会社を利用した契約が増えているので、滞納するとブラックリストに載ります。

そうなってしまうと今後、部屋を借りることが出来なくなってしまう可能性があるので、注意して下さい。」

こんな感じで、お話をしました。（実際はもっと穏やかな話し方です・・・）

今回契約した部屋は、オーナー様の自主管理になるので、家賃の入金チェックをきちんとやってもらうように、お話しようと思っています。

賃貸管理業が見直されている

賃貸管理業というと、売買仲介業に比べて、ひとつひとつの収益は小さく、細かい仕事が多いです。

しかしながら、ここ最近の不況によって、売買仲介件数の減少などで、収益の予測が立てやすい賃貸管理業が見直されているようです。

賃貸住宅を管理する時の管理料は集金家賃の5%が一般的なので、5万円の家賃であれば、

50,000円×5%＝2,500円

2,500円の管理料を取得できます。

この2,500円をどう捉えるか？

1部屋で2,500円。

10部屋で25,000円。

100部屋で250,000円。

1,000部屋で、2,500,000円。

1部屋で考えると小さい収益ですが、これをひとつひとつ積み上げていくことで、大きな収益になります。

しかも、売買仲介のように仲介件数がゼロであれば収入がゼロになってしまうこともなく、収益が安定していきます。

数年前に賃貸管理業務のセミナーでお会いした売買仲介専門でお仕事をされている会社の社長とお話をさせて頂いたことがあるのですが、

「売買だけだと収益の浮き沈みが激しいし、これからは賃貸管理も大切になってくるね。」

と言っていたのを思い出します・・・

ピッキング被害は減少傾向に

以前、ネットで鍵についての記事を見つけたので、参考までに掲載致します。

↓ここから↓

＜ピッキング被害が激減、ピーク時の４０分の１に＞

平成20年4月7日14時36分配信 読売新聞

特殊な工具をカギ穴に差し込んで開錠する「ピッキング」による窃盗被害が終息に向かっている。

外国人窃盗団がこの手口で空き巣を繰り返し、２０００年には被害が全国で約３万件に上ったが、昨年は７００件余りと、ピーク時の４０分の１に。

ピッキング防止法の施行や、防犯性に優れたカギの普及が封じ込んだ形だ。

ただ、窓をこじ開ける別の手口に移行したという見方もあり、警察当局は警戒を続けている。

ピッキングの被害が急増し始めたのは１９９９年。もともと、鍵を紛失した際に業者が使っていた方法だったが、これが中国人窃盗団などに広がった。

窃盗団のアジトからは、練習用に使っていた複数のカギ穴なども見つかった。

００年の被害件数は、２万９２１１件に上り、特に東京都内では約１万１０００件と全国の３分の１以上を占めた。

↑ここまで↑

私の勤務している会社では、約４０００戸の物件を取り扱っていますが、最近、ピッキング被害はほとんどありません。

やはり、ピッキング対策錠が普及してきたのが、主な要因だと思います。

空き巣等の事件は、ベランダ側の窓を割って侵入するものがほとんどです。

しかしながら、窓側からの侵入を防ぐための対策がされていない物件が多いです。

というか、ほとんどされていないのが現状だと思います。

私の担当物件で、オーナー様が防犯対策をしたいということで、

・防犯シート
・ピッキング対策錠
・テレビドアホン

この対策をしたところ、すぐに若い女性姉妹の入居が決まりました。

一方、１Ｋで申し込みを入れていた２０代前半の女性が、最寄駅から物件までの道のりで薄暗いところがあるので、両親が心配して、その部屋に住むことを承諾してくれないのでキャンセルした例もありました。

最近、痛ましい事件が多発していますので、特に女性は防犯に対する意識が高くなっていると、肌で感じています。

契約に来ないお客様

最近、ちょっと困っていることがあります。

私は、新規の契約業務もやっているのですが・・・

申込みをもらってから審査をしてＯＫであれば、賃料発生日（入居日）を確定して、契約書を作成してお客様へ送付します。

その後、契約日時を設定するのですが、その時間になってもお客様が来ないんです・・・

携帯に電話しても、全く出ない。

別の物件で３件起きているので、かなり不安です。

このように、時間や約束を守れない人は、入居後のトラブルの発生確率が上がります。

ただ、ここまで来てしまっているので、契約を破棄することが出来ないので、そのまま行くつもりですが、入居中のトラブルが心配ですね・・・

賃貸トラブル対応は慎重に

だいぶ前に別ブログで賃貸管理の業務日記を書いていたのですが、再開することにしました。

この業務日記では、賃貸管理業務の日常をお伝えできればと思っています。

ここ最近は、賃貸トラブル対応に多くの時間を費やしている状況です。

賃貸トラブル対応は、適切に対応しないと、さらなる大きなトラブルに発展したりします。

そのため、慎重な対応が求められます。

かなり気を使うこともあるので、仕事が終わるとクタクタです。

重いトラブル対応をしていると、自分まで精神的に参ってしまうことがあるので、自宅へ帰ったらなるべく引きずらないようにしています。