短期賃貸借保護制度の廃止について（１）

短期賃貸借保護制度廃止の背景

本レポートでは、短期賃借権保護制度の廃止について解説致します。この法律は、平成１６年４月１日に施行されました。

短期賃貸借保護制度とは、３年以下の建物賃貸借の場合、抵当権が設定された後で賃貸借契約を結んだ場合であっても、借主は抵当権者に対抗することができる制度となっていました。

そのため、競売によって所有権が移転された場合、買受人（競売によって物件を取得した新所有者）に対して明け渡しを求められても、賃貸借の契約期間中は住み続けることができました。

皆様もご承知の通り、バブル崩壊によって不動産の価格が暴落し、それに伴い不動産の不良債権が増えました。

私は一時期、不動産競売を担当していたことがあるのですが、物件調査に行くと、物件には所有者は住んでいないのですが、物件に【政治結社○○】など、怪しげなシールが貼ってあったりしました。

この短期賃貸借保護制度を悪用して、不当な利益を得ようと考える者たちの仕業です。占有屋と呼ばれる者です。

このようなことが頻繁に発生し、不良債権処理が円滑に進まなくなっていました。

その不良債権処理を円滑に進めるために、短期賃貸借保護制度の廃止の法律が制定されたというのが背景です。

不動産競売の流れ

ここでは、不動産競売の簡単な流れについて、お話し致します。

通常、賃貸住宅を建設する際は、銀行から借り入れをするのが一般的です。その際、銀行は物件を担保にして、建設資金を貸し出します。抵当権を設定すると言います。

その後、借入金の返済を行うわけですが、その返済が滞ってしまった場合、銀行は裁判所に競売の申し立てをします。

固定資産税などの税金を支払わない場合でも、同様な措置が講じられます。

簡単に言うと、

【お金を借りた人が、きちんと返済してくれないので、担保にしてある土地と建物を売って、返済に充てて欲しい】

これが、不動産競売と呼ばれるものです。不動産競売は簡単に言うと不動産のオークションです。

銀行などからの申立てを裁判所が受けると、その物件の情報を一般に公開します。そして、高く買ってくれる人を募集します。

この情報は、裁判所に行くと誰でも見ることができます。一般の新聞にも掲載されます。

そして、一定期間入札が行われます。これは、誰でも参加することができます。

そして、一番高い値段で入札した人が落札者となって、新しい物件の所有者になります。買受人（かいうけにん）と言います。

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是非、ご活用頂ければと思います。

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