ガイドラインは法律ではない

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、

あくまで負担割合等についての一般的な基準を示したものであり、法的な拘束力を持つものでもない

としています。

しかしながら、裁判の判例を見てみると、このガイドラインの考え方が引用されることも多く、法的な拘束力を持たないと言われていますが、他に参考となるものがないために、重要な判断基準になっていることも確かです。

このように、法的な拘束力は持たないものの、ガイドラインの考え方は重要な位置づけとなっています。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて

　
　　【原状回復とは、契約当時の元の状態に戻すことではない】

この原状回復の定義を明確化するために、国土交通省は平成10年3月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しました。

その後、平成16年2月に改討版が公表されており、現在はこの改討版を基に、管理会社では敷金精算が行われている場合が多いと思います。

この原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、目的を下記のように定めています。

トラブルが急増し、大きな問題となっていた賃貸住宅の退去時における原状回復について、原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図ること

昨今の原状回復トラブルの増加に歯止めをかけるべく、下記のようにも書かれています。

原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、契約や退去の際に賃貸人・賃借人双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を示した

最近の紛争及び裁判事例を見てみると、賃貸人側の不当な請求や、賃借人側のガイドラインにおける拡大解釈におけるものなど、様々なものがあります。

これら、紛争や裁判はいずれも、賃借人側から提起されることが多いのですが、これを裏返して言うと、賃借人側がこのガイドラインについて良く勉強されていると言うことです。

このような紛争を未然に防ぐためには、上記にもあるとおり、賃貸人及び管理会社も、その内容についてきちんと理解しておく必要があります。

原状回復の定義

　
近年、賃貸住宅の原状回復に関するトラブルが非常に多くなっています。

その要因のひとつとして、「原状回復」の定義がきちんと伝わっていないことが挙げられます。

原状回復に関する裁判も数多くあり、参考になる判例の一部を下記に示します。

社会通念上、時間の経過および建物の通常の使用によって生ずる建物の自然損耗についてまで、それがなかった状態に回復すべきことを要求しているものではなく、賃借人の故意・過失による建物の毀損や、通常ではない使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務づけたものと解するのが相当である。

賃貸人は、賃借人が建物を通常の状態で使用した場合に、時間の経過によって生じる自然の損耗、汚れによる損害は賃料として回収しているのであって、賃借人に負担させるべきではない。原状回復条項は、賃借人が故意・過失によって、または通常でない使用をしたために建物の毀損等を発生させた場合の損害の回復ついて定めたものと解するのが相当である。

この２つの判例で、共通する概念があります。それは、

　　【原状回復とは、契約当時の元の状態に戻すことではない】

ということです。

これが原状回復の定義になっています。

この判例から、賃借人が費用を負担すべきものとそうでないものについても記載があります。

・賃借人が費用を負担するべきもの

　故意・過失による建物の毀損

　通常ではない使用方法による劣化等

・賃借人が費用を負担しなくてもよいもの

　時間の経過によって生じる自然の損耗、汚れによる損害

これらの内容を基に、原状回復を行うことになります。

解約受付から敷金精算までの流れ

賃貸管理業務でトラブルが多いものとして、敷金精算があります。

訴訟に発展するケースもあり、管理会社は敷金精算に関する正確な知識が必要になります。

解約受付から敷金精算までの流れは下記になります。

１．解約受付

賃借人からの解約の受付を行います。

解約通知は賃貸借契約書の内容に基づいて行います。

通常の居住用住宅であれば、賃借人側の解約通知は１ヵ月前が一般的です。

解約受付をする際の注意点としては、受付は書面で行うと言うことです。

口頭で行うと、後で「言った、言わない」のトラブルになることがとても多く、賃借人には必ず書面で提出してもらうようにします。

そうすることで、この種のトラブルは無くなります。

書類（解約通知書）は、解約日が明確になっていれば書式は何でも良いと思いますが、あらかじめ管理会社で用意しておくことが望ましいと思います。

あらかじめ解約通知書を契約書類に添付しておき、解約する場合はその解約通知書に記載してもらい、管理会社に提出してもらうのが一番トラブルになりにくい方法になります。

２．退去立会い

賃借人と室内状況の確認を行います。

退去立会いは、荷物の搬出後に行い、賃借人立会いで行うことが原則です。

管理会社のみで行うと、損傷箇所について意見の隔たりがある場合が多いからです。

損傷状況などを賃借人と管理会社で確認をして、その状況を書面にしておきます。

最後に賃借人の署名捺印をもらい、契約時に渡した鍵を返却してもらいます。

入居中にスペアキーを作った場合は、その鍵も全て回収します。

３．原状回復工事の負担割合決定

立会いで確認した内容をもとに、原状回復工事の見積りを作成します。

賃貸人と賃借人の負担割合は、国土交通省のガイドラインなどを利用して、公平に決める必要があります。

４．見積り内容の承諾と原状回復工事の開始

負担割合が決定したら、その見積内容を賃貸人及び、賃借人へ通知して、承諾を得ます。

双方の承諾を得られたら、原状回復工事を開始します。

５．敷金精算

工事完了後、リフォーム業者から請求書が発行されます。

敷金から、賃借人の原状回復工事負担分を差し引いて、その残金を返金します。

敷金返金の期間ですが、解約日からおおよそ１～２ヵ月後が一般的です。